Real Estate Asset Management für Family Offices, Holdings und institutionelle Investoren ab 10 Mio € Portfolio-Volumen. Strategische Portfoliosteuerung, steuerliche Strukturierung (§ 9 Nr. 1 S. 2 GewStG, RETT-Blocker), Transaktionsbegleitung — vollständig integriert in Ihre Holding- und Steuerstruktur.
Institutionelle Immobilieninvestoren, Family Offices und Holdings denken nicht in Quadratmetern, sondern in Renditen, Risikoprofilen und steuerlicher Effizienz. TABAK Consulting liefert genau das — strategische Portfoliosteuerung, Strukturierung und Transaktionsbegleitung, vollständig integriert in Ihre Holding- und Steuerlandschaft.
Wir arbeiten nicht klassisch verwaltend. Unser Mandat beginnt dort, wo Eigentümer strategische Entscheidungen treffen müssen: Welche Strukturierung minimiert die GrESt-Belastung beim nächsten Erwerb? Wie nutzen Sie § 9 Nr. 1 S. 2 GewStG sauber aus? Welche Holdingebene ist optimal für den geplanten Exit?
Operative Hausverwaltung, WEG-Verwaltung und Mietverwaltung bieten wir bewusst nicht an — dafür empfehlen wir spezialisierte Verwaltungsdienstleister aus unserem Netzwerk. Unser Fokus: alles, was steuerlich, strategisch und transaktional gestaltet werden muss.
Institutionelles Immobilienvermögen erfordert kontinuierliche strategische Steuerung — was wird gehalten, was abgestoßen, was repositioniert? TABAK liefert die Analyse und die Strukturentscheidung — und koordiniert die Umsetzung über das eigene Holding- und Steuerteam sowie kuratierte Verwaltungspartner.
Objektweise Analyse nach risikoadjustierter Rendite, steuerlicher Effizienz, Strukturkomplexität — Entscheidungsgrundlage für Hold / Reposition / Disposition.
Identifikation passender Targets im Off-Market-Bereich, Strukturierung des Erwerbs (Asset Deal vs. Share Deal), Vendor-Due-Diligence-Begleitung.
Verkaufsvorbereitung mit steueroptimaler Strukturierung, § 8b KStG-Privileg nutzen, Vendor-Due-Diligence, Käuferkreis-Identifikation diskret.
Modernisierungs-ROI-Analyse, ESG-Konformität, Umnutzungskonzepte (z.B. Office → Residential), Wertsteigerungs-Roadmap mit Steuer-Effekten.
Lage-, Markt- und Preisanalysen über deutsche Top-Standorte sowie ausgewählte EU-Märkte. Datengetriebene Investmentempfehlungen.
Multi-Objekt-Dashboard über das Gesamtportfolio: Cashflow, NAV, steuerliche Kennzahlen, Holding-Konsolidierung — je nach Mandanten-Wunsch monatlich oder quartalsweise.
Immobilientransaktionen entscheiden sich nicht am Notartisch — sondern in der Strukturierungsphase davor. TABAK begleitet Buy- und Sell-Side-Mandate von der Strategie über Due Diligence bis Closing — mit dem entscheidenden Vorteil eines steuerlich integrierten Setups.
Target-Identifikation, Pre-Deal-Strukturierung, vollständige Due Diligence (Recht, Steuer, Bau), Verhandlungsbegleitung und Closing-Koordination.
Verkaufsvorbereitung mit Vendor-Due-Diligence, steueroptimaler Verkaufsstruktur (Share Deal vs. Asset Deal), Käuferansprache und Verhandlung.
Übertragung von Immobilien-Objektgesellschaften statt der Immobilien selbst — GrESt-Optimierung im Rahmen der gesetzlichen Vorgaben (§ 1 Abs. 2a/3/3a GrEStG).
Saubere Strukturierung über Minderheitsbeteiligungen (90-%-Schwelle) zur Vermeidung grunderwerbsteuerpflichtiger Anteilsübergänge — rechtssicher dokumentiert.
Vollumfängliche Prüfung im Verbund mit kuratierten Partner-Anwälten und technischen Sachverständigen. Risikoinventarisierung mit Preisrelevanz.
Notarbegleitung, Übertragung Mietverträge / Verwaltermandate, Integration in bestehende Holding-Struktur, Reporting-Aufsatz ab Tag 1.
Wer Immobilien im Privatvermögen hält, zahlt zu viel Steuern – und schläft schlechter. Die GmbH-Struktur schützt privates Vermögen, reduziert die Steuerbelastung und macht Exit-Szenarien planbar.
Eine Immobilien-Holding hält Anteile an mehreren Objekt-GmbHs. Jede Objekt-GmbH verwaltet ein oder mehrere Immobilienobjekte. Die Holding empfängt Dividenden aus den Objekt-GmbHs – zu 95 % körperschaftsteuerfrei (§ 8b KStG).
Beim Verkauf eines Objekts können entweder die Immobilie selbst (Asset Deal) oder die Anteile an der Objekt-GmbH (Share Deal) veräußert werden. Der Share Deal ermöglicht es dem Käufer, Grunderwerbsteuer zu optimieren – was oft höhere Kaufpreise ermöglicht.
TABAK begleitet die Einbringung von Immobilien in GmbH-Strukturen, die Abstimmung mit dem Finanzamt (Verbindliche Auskunft), die Dokumentation der Fremdüblichkeit und die laufende steuerliche Betreuung der Immobilien-GmbH.
Dividenden von Objekt-GmbH → Holding: 95 % steuerfrei (§ 8b KStG)
Steuerliche Fehler bei Immobilien kosten still und dauerhaft. Eine falsch geplante Veräußerung, die vergessene AfA-Absetzung oder die verpasste GrESt-Optimierung summieren sich schnell zu sechsstelligen Beträgen. TABAK bringt alle Hebel in Position – bevor sie verloren gehen.
Lineare AfA (2 % p. a.) vs. Denkmal-AfA (§ 7i: bis 9 % p. a.) vs. erhöhte Absetzung nach § 7b EStG. TABAK maximiert das Abschreibungspotenzial jedes Objekts.
§ 1 Abs. 3 GrEStG-Optimierung beim Erwerb von Gesellschaftsanteilen – bis zur vollständigen GrESt-Freiheit bei konzerninternen Umstrukturierungen.
10-Jahresfrist § 23 EStG, § 6b EStG-Reinvestitionsrücklage, Asset Deal vs. Share Deal – steueroptimaler Exit braucht mindestens 2 Jahre Vorlauf.
§ 9 UStG: Option zur Umsatzsteuerpflicht bei Gewerbeimmobilien ermöglicht Vorsteuerabzug auf Anschaffungs- und Renovierungskosten. Entscheidend bei größeren Objekten.
Familien-Vermögen aus Drittstaaten, Family Offices aus dem EU-Ausland und institutionelle Anleger nutzen Deutschland als stabilen Real-Estate-Markt. TABAK strukturiert den Eintritt — rechtssicher, steueroptimal, vertraulich.
Holding-GmbH, Spezial-AIF, deutsche Personengesellschaft oder Direktinvest — je nach Investorenherkunft, Steuerprofil und Exit-Horizont strukturiert.
Nutzung deutscher Doppelbesteuerungsabkommen für reduzierte Quellensteuern auf Mieterträge, Veräußerungsgewinne und Dividenden — mit substanzbasierter Compliance.
Aufbau echter wirtschaftlicher Substanz für die deutsche Beteiligungsgesellschaft — gegen Hinzurechnungsbesteuerung und BEPS-konform dokumentiert.
GwG-konforme Mandantenidentifikation, Transparenzregister-Eintragung, Quellennachweise — auf institutionellem Niveau.
Koordinierte Strukturen über die DACH-Region und ausgewählte EU-Standorte (NL, LU, AT, CH) — mit geprüften Anwalts- und Steuerpartner-Kanzleien.
Komplette Mandatsstruktur unter NDA. Diskrete Kommunikation, gestaffelte Information, separate Datenräume — auf Family-Office-Niveau.
Bei institutionellen Portfolios geht es nicht um Mieten oder Hausgeld — sondern um Struktur, Steuern und Timing. Wer hier optimiert, hebt 7-stellige Beträge. Wer es ignoriert, verschenkt sie.
Die § 9 Nr. 1 S. 2 GewStG-Privilegierung reduziert die Steuerbelastung auf Vermietungseinkünfte praktisch auf Körperschaftsteuer-Niveau (15% statt 30%). Voraussetzung: ausschließlich vermögensverwaltende Tätigkeit — sauber strukturiert, ohne schädliche Tätigkeiten.
Beim Erwerb über Share Deals (90%-Schwelle nach § 1 Abs. 2a/3 GrEStG) lässt sich GrESt rechtssicher gestalten. Bei 50-Mio-Transaktionen sind das 6,5% Ersparnis — 3,25 Mio € pro Deal.
Verkauf der Objekt-GmbH-Anteile statt der Immobilie selbst: 95% des Veräußerungsgewinns sind körperschaftsteuerfrei. Bei einem 10-Mio-Veräußerungsgewinn bedeutet das ca. 2,8 Mio € mehr Netto-Erlös.
Family Offices, institutionelle Anleger und Banken brauchen konsolidierte Reports über alle Objekt-GmbHs hinweg: NAV, Cash-on-Cash-Yield, IRR, Vorsteuer-/Nachsteuerrenditen. Wir liefern auf Knopfdruck — in dem Format, das der Empfänger braucht.
Für operativ geprägte Immobilienbestände greift die 85%- oder 100%-Verschonung. Voraussetzung: korrekte Strukturierung als Betriebsvermögen. Wir bauen die Struktur vor, damit Generationenwechsel nicht 30% Erbschaftsteuer kostet.
Internationale Investoren müssen seit ATAD/BEPS echte wirtschaftliche Substanz nachweisen. Wir bauen die deutsche Holding-Struktur substanzkonform auf — gegen Hinzurechnungsbesteuerung geschützt und Quellensteuer-optimiert.
Für Portfolios ab 10 Mio €: Bei dieser Größenordnung entscheidet nicht die Verwaltungsgebühr über die Rendite, sondern die Steuerstruktur und die Transaktions-Architektur. Hier liegt unser Schwerpunkt — ein einziges optimiertes Share-Deal-Modell amortisiert das Mandat über Jahrzehnte.
Honorarstruktur nach Aufwand und strategischem Volumen. Festpreis-Pakete für definierte Mandats-Typen, Retainer-Modelle für laufende Portfolio-Steuerung.
Einmalige Initialanalyse Ihres Bestands
Laufende strategische Portfoliosteuerung
Buy-Side / Sell-Side · Einzelmandat
Alle Honorare netto zzgl. MwSt. Mindest-Mandatsvolumen: Portfolios ab 10 Mio € oder Einzeltransaktionen ab 5 Mio €. Klassische Hausverwaltung / WEG-Verwaltung wird nicht angeboten — bei Bedarf vermitteln wir gerne aus unserem Verwaltungspartner-Netzwerk.
Wir begleiten Real-Estate-Mandate ab ca. 10 Mio € Portfolio-Volumen oder Einzeltransaktionen ab 5 Mio €. Bei kleineren Beständen lohnt der Strukturierungsaufwand selten — und unsere Wertschöpfung liegt nicht im Mengengeschäft, sondern in der Strukturqualität. Family Offices und institutionelle Investoren sind unsere Kernzielgruppe.
Nein — bewusst nicht. Unser Mandat beginnt dort, wo strukturelle, steuerliche und transaktionsbezogene Entscheidungen getroffen werden. Operative Hausverwaltung oder WEG-Verwaltung vermitteln wir gerne aus unserem kuratierten Netzwerk spezialisierter Verwaltungspartner. So bleibt jeder bei seiner Kernkompetenz.
Bei institutionellen Beständen praktisch immer ja. Die Kombination aus § 9 Nr. 1 S. 2 GewStG (erweiterte Kürzung), § 8b KStG (95 % steuerfreie Veräußerungen) und GrESt-Optimierung beim Share Deal schlägt das Privatvermögen bei jeder ernsthaften Größenordnung. Die Einbringung selbst ist allerdings steuerlich heikel — sie muss sauber strukturiert sein, um keine Aufdeckung stiller Reserven auszulösen.
Beim Erwerb der Objekt-GmbH-Anteile (statt der Immobilie selbst) fällt grundsätzlich keine GrESt an — solange nicht mehr als 90 % der Anteile in eine Hand vereinigt werden (§ 1 Abs. 2a/3 GrEStG). RETT-Blocker-Strukturen mit Minderheitsbeteiligungen lösen dieses Problem rechtssicher. Bei konzerninternen Umstrukturierungen greift teilweise § 6a GrEStG. Wir strukturieren jede Transaktion von Anfang an entsprechend.
Komplettes Mandat unter NDA. § 203 StGB-Verschwiegenheit über alle Berufsträger. Separate Datenräume für sensible Transaktionen, gestaffelte Information im Team, diskrete Kommunikationskanäle — das ist bei Family-Office- und Institutionellen-Mandaten Standard, nicht Ausnahme.
Sprechen Sie mit uns über Ihr Immobilienportfolio – unverbindlich, vertraulich, direkt. Wir zeigen Ihnen, was sich verbessern lässt.
