Eine Immobilien-GmbH zahlt typischerweise 30% Gesamtsteuer auf Mieterträge: 15% Körperschaftsteuer plus 15% Gewerbesteuer (regional unterschiedlich). Mit der erweiterten Gewerbesteuerkürzung sinkt diese Last auf 15% — eine Halbierung. Wenn die Voraussetzungen stimmen.
Was die Norm regelt
§ 9 Nr. 1 Satz 2 GewStG kürzt den Gewerbeertrag um den Teil, der auf die Verwaltung und Nutzung eigenen Grundbesitzes entfällt. Das Ergebnis: Auf den kürzbaren Anteil fällt keine Gewerbesteuer an. Effektiv bleibt nur die Körperschaftsteuer (15%) plus Solidaritätszuschlag übrig.
Bei einer Immobilien-GmbH mit 1 Mio. € Jahresüberschuss aus Vermietung sind das:
- Ohne Kürzung: ca. 300.000 € Steuer
- Mit Kürzung: ca. 158.250 € Steuer
- Ersparnis: 141.750 € pro Jahr
Die Voraussetzungen im Detail
1. Ausschließliche Verwaltung und Nutzung eigenen Grundbesitzes
Die GmbH darf nur Grundbesitz verwalten und nutzen. Schon eine kleine andere Tätigkeit kann die Kürzung kippen — das ist die meistübersehene Falle.
2. Erlaubte Nebenaktivitäten
Erlaubt sind nur eng definierte Nebenaktivitäten:
- Verwaltung und Nutzung von Kapitalvermögen
- Errichtung und Verkauf eigener Eigenheime/Eigentumswohnungen
- Betreuung von Wohnungsbauten
3. Ausschlußtatbestände
Folgendes schließt die erweiterte Kürzung aus:
- Photovoltaik-Anlagen auf vermieteten Dächern (schädlich!)
- Mitvermietung von Betriebsvorrichtungen
- Betrieb von Hotel oder Pension
- Catering, Gastronomie, sonstige operative Dienstleistungen
- Beteiligung an einer gewerblich geprägten Mitunternehmerschaft
Eine Immobilien-GmbH mit 50 Wohnungen installiert auf einem Dach eine 80-kWp-PV-Anlage. Damit verkauft sie Strom — und scheitert an der Ausschließlichkeit. Die gesamte erweiterte Kürzung entfällt für das gesamte Vermietungsergebnis. Eine vermeintliche Optimierung wird zur Steuerfalle. Lösung: PV in eine separate Tochter-GmbH auslagern.
Gestaltungsmöglichkeiten
Reine Holding-Struktur
Immobilien-Holding GmbH hält mehrere Objekt-GmbHs, jede mit ausschließlicher Verwaltung. So bleibt die Kürzung auf jeder Ebene möglich.
PropCo/OpCo-Split
Eigentümer-GmbH (PropCo) vermietet an Betreiber-GmbH (OpCo). PropCo kommt in den Genuss der Kürzung, OpCo übernimmt das operative Risiko. Klassische Struktur bei Hotels, Pflegeheimen, Logistikimmobilien.
Vorratsgesellschaften für neue Objekte
Statt das Bestandsportfolio zu überlasten, können neue Investments über Vorratsgesellschaften aufgenommen werden. Die Kürzung bleibt isoliert je Tochter erhalten.
Geringfügigkeitsgrenze
Die Rechtsprechung hat eine Geringfügigkeitsgrenze entwickelt: Nebenaktivitäten unter 5% des Umsatzes sind unschädlich, wenn sie funktional notwendig sind (z.B. Müllentsorgung im Mietvertrag). Diese Grenze ist aber eng auszulegen — im Zweifel bei TABAK prüfen.
Dokumentationspflichten
Die Kürzung wird im Rahmen der Gewerbesteuererklärung beantragt. Wichtig: Saubere Trennung der Einkünfte, kein Vermischung von begünstigten und nicht begünstigten Aktivitäten. Bei der Betriebsprüfung ist die Kürzung regelmäßig Prüfungsschwerpunkt.
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