Nach der Zinskorrektur hat sich der deutsche Immobilienmarkt neu sortiert: Kaufpreise haben nachgegeben, Mieten sind weiter gestiegen — die Anfangsrenditen liegen wieder über den Finanzierungskosten vieler Objekte. Ob sich ein Investment trägt, entscheidet 2026 weniger der Markt als die Struktur: Abschreibungsregime, Rechtsform und Exit-Planung bestimmen die Nachsteuerrendite stärker als der Einkaufspreis.
Die Ausgangslage: Renditen sind zurück, Selektion bleibt
Der Markt bietet wieder ein Umfeld, in dem sich rechnen lässt: realistischere Kaufpreise, angespannte Mietmärkte in den Ballungsräumen, strukturelle Wohnungsknappheit durch schwache Neubautätigkeit. Zugleich trennen Energieeffizienz und Lage die Anlageklasse in Gewinner und Verlierer — Sanierungsbedarf ist heute ein Preisfaktor, kein Randthema. Für professionelle Käufer heißt das: Objektauswahl nach Cashflow statt nach Wertsteigerungshoffnung, und Steuerstruktur vor Notartermin.
Das Abschreibungsregime: So viel AfA war selten
- Linear: 3 Prozent für Wohngebäude mit Fertigstellung ab 2023 (§ 7 Abs. 4 EStG); Bestandsbauten 2 bzw. 2,5 Prozent.
- Degressiv: Für Wohnungsneubau mit Baubeginn oder Kaufvertrag zwischen dem 1. Oktober 2023 und dem 30. September 2029 erlaubt § 7 Abs. 5a EStG 5 Prozent vom Restwert — mit späterem Wechsel in die lineare AfA. In den ersten zehn Jahren summiert sich so rund ein Drittel mehr Abschreibungsvolumen als linear (rund 40 statt 30 Prozent der Bemessungsgrundlage).
- Sonder-AfA Mietwohnungsneubau (§ 7b EStG): zusätzlich 5 Prozent jährlich in den ersten vier Jahren für Effizienzhaus-40-Neubauten mit QNG-Siegel innerhalb der Baukostengrenzen — kombinierbar mit der degressiven AfA.
- Restnutzungsdauer: Bei Bestandsobjekten kann ein Gutachten eine kürzere tatsächliche Nutzungsdauer belegen und die AfA deutlich erhöhen.
Degressive AfA und § 7b-Sonderabschreibung hängen an Stichtagen, Effizienzstandards und Kostengrenzen — sie lassen sich nach dem Erwerb nicht mehr herstellen. Die Abschreibungsstrategie gehört in die Ankaufskalkulation, nicht in die erste Steuererklärung.
Die Strukturfrage: privat, KG oder GmbH
Drei Grundmodelle konkurrieren:
- Privatvermögen: Veräußerungsgewinne nach zehn Jahren steuerfrei (§ 23 EStG) — unschlagbar für Halten-und-Verkaufen-Strategien, aber laufende Erträge zum vollen Tarif.
- Vermögensverwaltende GmbH & Co. KG: steuerlich transparent, Spekulationsfrist nutzbar, flexibel für Familienbeteiligungen.
- Immobilien-GmbH: Mit erweiterter Gewerbesteuerkürzung sinkt die laufende Belastung auf 15,825 Prozent — ab 2028 mit fallender Körperschaftsteuer weiter. Der Preis: dauerhafte Steuerverstrickung der Substanz. Die Abwägung haben wir im Beitrag zur vermögensverwaltenden GmbH quantifiziert.
Bei größeren Transaktionen kommt die Grunderwerbsteuer-Architektur hinzu: Share Deals lösen Grunderwerbsteuer aus, wenn innerhalb von zehn Jahren mindestens 90 Prozent der Anteile übergehen (§ 1 Abs. 2a/2b GrEStG). Und wer Betriebsimmobilien veräußert, sollte die § 6b-Rücklage kennen, bevor der Gewinn versteuert ist.
Finanzierung und Stresstest
Die Zeiten der Ein-Prozent-Finanzierung kommen nicht zurück; kalkuliert wird 2026 mit konservativen Annahmen: Kapitaldienstfähigkeit auch bei Anschlusszins über dem heutigen Niveau, Instandhaltungsrücklagen nach Alter und Zustand, energetische Capex-Planung über zehn Jahre. Professionelle Investoren rechnen die Nachsteuerrendite über den vollen Zyklus — Ankauf, Bewirtschaftung, Exit — statt mit Bruttoanfangsrenditen zu arbeiten.
Häufige Fragen
Wann lohnt sich eine Immobilie als Kapitalanlage?
Wenn der nachhaltige Cashflow nach Steuern, Instandhaltung und realistischem Anschlusszins positiv ist und die Struktur zur Exit-Strategie passt. Wertsteigerung ist Zugabe, nicht Kalkulationsgrundlage.
Welche AfA gilt für Neubauten?
Linear 3 Prozent; für Projekte mit Baubeginn zwischen Oktober 2023 und September 2029 wahlweise degressiv 5 Prozent vom Restwert — bei Effizienzhaus-40-Neubauten zusätzlich die § 7b-Sonderabschreibung.
Immobilie privat oder über eine GmbH kaufen?
Privat punktet mit der steuerfreien Veräußerung nach zehn Jahren, die GmbH mit niedriger laufender Besteuerung thesaurierter Mieterträge. Die Antwort hängt an Haltedauer, Ausschüttungsbedarf und Portfoliogröße.
Über 20 Jahre Beratungspraxis für Unternehmer, Investoren und Familienunternehmen. Steuerliche Vorbehaltsaufgaben erbringt die Partnerkanzlei TABAK Steuerberatung.
Kanzlei-Profil →Immobilieninvestment strukturieren.
Ankaufskalkulation, AfA-Strategie, Rechtsformwahl und Exit-Planung — wir rechnen Ihr Objekt über den vollen Zyklus.