Aile Ofisleri, Holdingler ve kurumsal yatırımcılar için Gayrimenkul Varlık Yönetimi, başlangıç olarak 10 milyon € Portföy hacmi. Stratejik portföy yönetimi, vergi yapılandırması (§ 9 No. 1 Cümle 2 Ticaret Vergisi Kanunu, RETT engelleyici), işlem desteği - holding ve vergi yapınıza tamamen entegre.
Kurumsal gayrimenkul yatırımcıları, aile ofisleri ve holdingler metrekareler değil, getiriler, risk profilleri ve verimlilik açısından düşünmektedir. TABAK Consulting tam olarak bunu sunmaktadır — stratejik portföy yönetimi, yapılandırma ve işlem desteği, holding ve vergi yapınıza tamamen entegre bir şekilde.
Klasik bir yönetim anlayışıyla çalışmıyoruz. Mandatımız, sahiplerin stratejik kararlar alması gereken yerden başlıyor: Hangi yapı, bir sonraki edinimde gayrimenkul alım vergisi yükünü en aza indirir? § 9 Nr. 1 S. 2 GewStG'yi nasıl etkili bir şekilde kullanıyorsunuz? Planlanan çıkış için hangi holding seviyesi en uygunudur?
Operatif gayrimenkul yönetimi, WEG yönetimi ve kiralama yönetimini bilinçli olarak sunmuyoruz. değil bunun yerine, ağımızdan uzmanlaşmış yönetim hizmeti sağlayıcılarını öneriyoruz. Odak noktamız: vergisel, stratejik ve işlem bazında tasarlanması gereken her şey.
Kurumsal gayrimenkul varlıkları sürekli stratejik yönetim gerektirir — ne tutulur, ne elden çıkarılır, ne yeniden konumlandırılır? TABAK, analizi ve yapısal kararı sağlar — ve uygulamayı kendi holding ve vergi ekibi ile seçilmiş yönetim ortakları aracılığıyla koordine eder.
Risk ayarlı getiri, vergi verimliliği, yapısal karmaşıklık temelinde mülk bazında analiz — tutma / yeniden konumlandırma / elden çıkarma kararları için temel.
Pazar dışı alanda uygun hedeflerin belirlenmesi, edinimin yapılandırılması (Varlık Anlaşması vs. Hisse Anlaşması), satıcıya yönelik denetim desteği.
Vergi açısından optimize edilmiş yapılandırma ile satışa hazırlık, § 8b KStG ayrıcalıklarından yararlanma, satıcıya yönelik denetim, alıcıların gizli olarak belirlenmesi.
Modernizasyon ROI analizi, ESG uyumluluğu, yeniden kullanım kavramları (örneğin, Ofis → Konut), vergi etkileri ile değer artırma yol haritası.
Almanya'nın en iyi lokasyonları ve seçilmiş AB pazarları için konum, piyasa ve fiyat analizleri. Veri odaklı yatırım önerileri.
Tüm portföy için çoklu nesne panosu: nakit akışı, NAV, vergi metrikleri, holding konsolidasyonu — müşteri talebine göre aylık veya üç aylık.
Gayrimenkul işlemleri noter masasında değil — önceden yapılandırma aşamasında karar verilir. TABAK, stratejiden, denetimden kapanışa kadar alım ve satım tarafı yetkilerini destekler — vergi açısından entegre bir yapı avantajıyla.
Hedef belirleme, ön anlaşma yapılandırması, kapsamlı denetim (hukuk, vergi, inşaat), müzakere desteği ve kapanış koordinasyonu.
Satıcıya yönelik denetim ile satışa hazırlık, vergi açısından optimize edilmiş satış yapısı (Hisse Anlaşması vs. Varlık Anlaşması), alıcılarla iletişim ve müzakere.
Gayrimenkulün kendisi yerine gayrimenkul holding şirketlerinin devri — yasal çerçeve içinde gayrimenkul transfer vergisinin optimize edilmesi (§ 1 Abs. 2a/3/3a GrEStG).
Gayrimenkul transfer vergisine tabi hisse devrini önlemek için azınlık payları (yüzde 90 eşiği) aracılığıyla temiz yapılandırma — yasal olarak belgelenmiştir.
Seçilen ortak avukatlar ve teknik uzmanlarla birlikte kapsamlı inceleme. Fiyatla ilgili risk envanteri.
Noter desteği, kira sözleşmelerinin / yönetim yetkilerinin devri, mevcut holding yapısına entegrasyon, ilk günden itibaren raporlama ekleri.
Özel varlıklarında gayrimenkul bulunduran bireyler fazla vergi ödemekte ve daha kötü uyumaktadır. GmbH yapısı özel varlığı korur, vergi yükünü azaltır ve çıkış senaryolarını planlanabilir hale getirir.
Bir gayrimenkul holding şirketi, birkaç gayrimenkul GmbH'sinde hisseler bulundurur. Her gayrimenkul GmbH bir veya daha fazla gayrimenkul varlığını yönetir. Holding, gayrimenkul GmbH'lerinden temettü alır – %95 oranında kurumlar vergisinden muaf (§ 8b KStG).
Bir mülk satılırken, ya mülkün kendisi (Varlık Anlaşması) ya da mülk GmbH'deki hisseler (Hisse Anlaşması) satılabilir. Hisse Anlaşması, alıcının emlak transfer vergisini optimize etmesine olanak tanır - bu genellikle daha yüksek satın alma fiyatlarını mümkün kılar.
TABAK, gayrimenkullerin GmbH yapısına aktarımını, vergi dairesi ile koordinasyonu (bağlayıcı bilgi), piyasa koşullarına uygunluk belgelendirmesini ve gayrimenkul GmbH için sürekli vergi desteğini sağlamaktadır.
Nesne GmbH'den temettüler → Holding: %95 vergi muafiyeti (§ 8b KStG)
Gayrimenkuldeki vergi hataları sessizce ve kalıcı olarak maliyet çıkarabilir. Kötü planlanmış bir satış, unutulmuş amortisman indirimleri veya kaçırılan emlak transfer vergisi optimizasyonları hızla altı haneli rakamlara ulaşabilir. TABAK, tüm kolları harekete geçirir – kaybolmadan önce.
Doğrusal amortisman (%2 p.a.) vs. miras amortismanı (§ 7i: %9'a kadar p.a.) vs. § 7b EStG'ye göre artırılmış amortisman. TABAK, her mülkün amortisman potansiyelini maksimize eder.
§ 1 Abs. 3 GrEStG, şirket paylarının ediniminde optimizasyon – grup içi yeniden yapılandırmalarda GrESt'ten tamamen muafiyet sağlanana kadar.
10 yıllık süre § 23 EStG, § 6b EStG yeniden yatırım rezervi, varlık anlaşması vs. hisse anlaşması – vergi açısından en uygun çıkış için en az 2 yıl hazırlık gereklidir.
§ 9 UStG: Ticari gayrimenkuller için KDV yükümlülüğü seçeneği, edinim ve yenileme maliyetleri üzerinde indirimli KDV düşümüne olanak tanır. Daha büyük mülkler için kritik öneme sahiptir.
Üçüncü ülkelerden gelen aile varlıkları, AB ülkelerinden aile ofisleri ve kurumsal yatırımcılar Almanya'yı istikrarlı bir gayrimenkul pazarı olarak kullanıyor. TABAK, girişi yapılandırıyor — hukuken güvenli, vergi açısından optimal ve gizli.
Holding GmbH, özel AIF, Alman ortaklık veya doğrudan yatırım — yatırımcı kökeni, vergi profili ve çıkış ufkuna göre yapılandırılmıştır.
Kira gelirleri, sermaye kazançları ve temettüler üzerindeki azaltılmış kaynak vergileri için Alman çifte vergilendirme anlaşmalarının kullanımı — maddi temelli uyum ile.
Alman holding şirketi için gerçek ekonomik madde oluşturma — kontrol edilen yabancı şirket vergilendirmesi ve BEPS uyumluluğu ile belgelenmiştir.
GwG'ye uygun müşteri tanımlaması, şeffaflık kaydı girişi, kaynak belgeleri — kurumsal düzeyde.
DACH bölgesinde ve seçilmiş AB lokasyonlarında (NL, LU, AT, CH) koordine yapılar — onaylı hukuk ve vergi ortak firmaları ile.
NDA kapsamında tam yetki yapısı. Gizli iletişim, kademeli bilgi, ayrı veri odaları — aile ofisi seviyesinde.
Kurumsal portföylerde kira veya hizmet bedelleri değil — yapı, vergiler ve zamanlama önemlidir. Burada optimizasyon yapanlar yedi haneli rakamlar kazanır. Bunu göz ardı edenler kaybeder.
Bu § 9 No. 1 S. 2 GewStG ayrıcalığı Kira gelirleri üzerindeki vergi yükünü pratikte kurumlar vergisi seviyesine (yüzde 15 yerine yüzde 30) düşürür. Şart: yalnızca varlık yönetimi faaliyeti — temiz yapılandırılmış, zararlı faaliyetler olmadan.
Hisse işlemleriyle (90% eşiği § 1 Abs. 2a/3 GrEStG'ye göre) edinim sırasında gayrimenkul transfer vergisi yasal olarak güvenli bir şekilde yapılandırılabilir. Durumda 50 milyonluk işlemler bu, %6.5 tasarruf demektir — 3.25 milyon € işlem başına.
Gayrimenkul GmbH hisselerinin, gayrimenkulün kendisi yerine satışı: sermaye kazançlarının %95'i kurumlar vergisinden muaf. Bir durumda 10 milyon sermaye kazancı bu, yaklaşık olarak anlamına gelir 2.8 milyon € daha fazla net gelir.
Aile ofisleri, kurumsal yatırımcılar ve bankalar ihtiyaç duyar konsolide raporlar tüm gayrimenkul GmbH'leri arasında: NAV, nakit üzerinden nakit getirisi, IRR, vergi öncesi/sonrası getiriler. Tek tuşla teslim ediyoruz — alıcının ihtiyaç duyduğu formatta.
Operasyonel şekillendirilmiş gayrimenkul varlıkları için, yüzde 85 veya yüzde 100 muafiyetŞart: ticari varlıklar olarak doğru yapılandırma. Nesil değişiminin %30 miras vergisi maliyetine neden olmaması için yapıyı önceden inşa ediyoruz.
Uluslararası yatırımcılar, ATAD/BEPS'ten bu yana gerçek ekonomik maddeyi kanıtlamak zorundadır. Almanya'daki holding yapısını madde uyumuna göre inşa ediyoruz — gelir tahsisi vergisinden korunmuş ve kaynak vergisi için optimize edilmiştir.
10 milyon €'dan başlayan portföyler için: Bu ölçekte, getiriyi belirleyen yönetim ücreti değil, vergi yapısı ve işlem mimarisi.Burada odak noktamız yatıyor — tek bir optimize edilmiş hisse senedi modeli, yetkiyi on yıllar boyunca amorti eder.
Ücret yapısı, çaba ve stratejik hacme dayanmaktadır. Tanımlı yetki türleri için sabit fiyat paketleri, sürekli portföy yönetimi için retainer modelleri.
Varlıklarınızın bir kez yapılan başlangıç analizi
Sürekli stratejik portföy yönetimi
Alım tarafı / Satım tarafı · bireysel yetki
Tüm ücretler KDV hariç net olarak belirlenmiştir. Minimum yetki hacmi: 10 milyon €'dan başlayan portföyler veya 5 milyon €'dan başlayan bireysel işlemler. Klasik gayrimenkul yönetimi / WEG yönetimi sunulmamaktadır — gerekirse, yönetim ortakları ağımızdan yönlendirmekten memnuniyet duyarız.
Yaklaşık 10 milyon € portföy hacminden veya 5 milyon €'dan başlayan bireysel işlemlerden itibaren gayrimenkul yetkilerini destekliyoruz. Daha küçük portföylerde yapılandırma çabası nadiren karlı olmaktadır — ve değer yaratımımız hacim işinde değil, yapısal kalitededir. Aile ofisleri ve kurumsal yatırımcılar, ana hedef grubumuzdur.
Hayır — kasıtlı olarak değil. Yetkimiz, yapısal, vergi ve işlemle ilgili kararların alındığı yerde başlar. Operasyonel gayrimenkul yönetimi veya WEG yönetimini, özel yönetim ortakları ağımızdan yönlendirmekten memnuniyet duyarız. Bu şekilde herkes kendi temel yetkinliklerine odaklanabilir.
Kurumsal varlıklar için cevap neredeyse her zaman evet. § 9 No. 1 Cümle 2 GewStG (genişletilmiş muafiyet), § 8b KStG (yüzde 95 vergi muafiyeti) ve hisse senedi işlemlerinde GrESt optimizasyonu, özel varlıkları her ciddi ölçekte geride bırakır. Ancak, katkı kendisi vergi açısından hassastır - gizli rezervlerin açığa çıkmasını önlemek için dikkatlice yapılandırılmalıdır.
Gayrimenkul GmbH hisselerinin (gayrimenkulün kendisi yerine) satın alınmasında, GrESt genellikle geçerli değildir - yeter ki hisselerin %90'ından fazlası tek bir elde toplanmasın (§ 1 Abs. 2a/3 GrEStG). Azınlık payları ile RETT engelleyici yapılar bu soruna hukuken güvenli bir çözüm sunar. Şirket içi yeniden yapılandırmalarda ise § 6a GrEStG geçerli olabilir. Her işlemi baştan itibaren buna göre yapılandırıyoruz.
NDA altında tam yetki. Tüm profesyoneller için § 203 StGB gizliliği. Hassas işlemler için ayrı veri odaları, ekip içinde aşamalı bilgi, gizli iletişim kanalları - bu, aile ofisi ve kurumsal yetkiler için standarttır, istisna değil.
Gayrimenkul portföyünüz hakkında bizimle konuşun - yükümlülük olmadan, gizli, doğrudan. İyileştirilebilecekleri size göstereceğiz.
