확장 영업세
감면 § 9 Nr. 1 GewStG.

부동산 GmbH(독일 유한회사)는 통상 임대 수익에 대해 총 30%의 세금을 부담합니다: 법인세 15%에 영업세 15%(지역별 상이)가 더해집니다. 확장 영업세 감면을 적용하면 이 부담은 15% — 즉 절반으로 낮아집니다. 단, 요건이 충족되어야 합니다.

이 규정이 정하는 내용

§ 9 Nr. 1 Satz 2 GewStG(독일 영업세법)는 자기 소유 부동산의 관리 및 이용에 해당하는 부분만큼 영업소득을 감액합니다. 그 결과, 감면 대상 부분에는 영업세가 일절 부과되지 않습니다 . 실질적으로 법인세(15%)와 연대부가세만 남게 됩니다.

임대 수익으로 연간 100만 유로의 당기순이익을 올리는 부동산 GmbH의 경우:

• 감면 미적용 시: 약 300,000€ 세금
• 감면 적용 시: 약 158,250€ 세금
• 절감액: 연간 141,750€

적용 요건 상세

1. 자기 소유 부동산의 배타적 관리 및 이용

해당 GmbH는 오직 부동산의 관리와 이용만 수행할 수 있습니다. 사소한 다른 활동 하나만으로도 감면 전체가 무산될 수 있습니다 — 가장 흔히 간과되는 함정입니다.

2. 허용되는 부수 활동

엄격하게 정의된 부수 활동만 허용됩니다:

• 금융자산의 관리 및 이용
• 자체 주택/분양 아파트의 건설 및 매각
• 주택 건설 사업의 관리 지원

3. 배제 사유

다음의 경우 확장 감면이 배제됩니다:

• § 9 Nr. 1 Satz 3 Buchst. b GewStG의 10% 한도를 초과하거나, 임차인이 아닌 최종 소비자에게 공급하는 태양광 발전 전력 공급(감면에 유해!)
• 영업용 설비(Betriebsvorrichtung)의 부수 임대
• 호텔 또는 펜션 운영
• 케이터링, 요식업, 기타 운영형 서비스
• 영업적 성격이 부여된 공동사업체(gewerblich geprägte Mitunternehmerschaft)에 대한 지분 참여

구조 설계 옵션

순수 홀딩 구조

부동산 홀딩 GmbH가 여러 개별 물건 GmbH를 보유하고, 각 법인은 배타적 관리만 수행합니다. 이렇게 하면 각 단계에서 감면이 유지됩니다.

PropCo/OpCo 분리

소유 법인(PropCo)이 운영 법인(OpCo)에 임대합니다. PropCo는 감면 혜택을 누리고, OpCo가 운영 리스크를 부담합니다. 호텔, 요양시설, 물류 부동산에서 널리 쓰이는 전형적 구조입니다.

신규 물건을 위한 Vorratsgesellschaft(기설립 법인/셸프 컴퍼니)

기존 포트폴리오에 부담을 주는 대신, 신규 투자는 Vorratsgesellschaft를 통해 편입할 수 있습니다. 감면은 자회사별로 독립적으로 유지됩니다.

경미성 기준

판례는 경미성 기준을 발전시켜 왔습니다: 매출의 5% 미만인 부수 활동은 기능적으로 필수적인 경우(예: 임대차계약에 포함된 쓰레기 처리) 감면에 유해하지 않습니다. 다만 이 기준은 엄격하게 해석해야 하며 — 판단이 어려운 경우 TABAK의 검토를 받으시기 바랍니다.

문서화 의무

감면은 영업세 신고 시 신청합니다. 중요한 점: 소득의 명확한 구분이 필요하며, 감면 대상 활동과 비대상 활동을 혼합해서는 안 됩니다. 세무조사 시 이 감면은 단골 중점 검토 항목입니다.

Fatma Tabak

세무사(노르트바덴 세무사회) · TABAK Consulting 설립자

기업가, 투자자, 가족기업을 위한 20년 이상의 자문 경력. 법정 세무 업무는 파트너 법인 TABAK Steuerberatung이 수행합니다.

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