패밀리오피스, 홀딩, 기관 투자자를 위한 부동산 자산관리 — 포트폴리오 규모 1,000만 유로 이상. 전략적 포트폴리오 운용, 세무 구조화(§ 9 Nr. 1 S. 2 GewStG, RETT-Blocker), 거래 자문 — 귀사의 홀딩·세무 구조에 완전히 통합하여 제공합니다.
기관 부동산 투자자, 패밀리오피스, 홀딩은 면적이 아니라 수익률·리스크 프로파일·세무 효율의 관점에서 사고합니다. TABAK Consulting은 바로 그것을 제공합니다 — 전략적 포트폴리오 운용, 구조화, 거래 자문을 귀사의 홀딩·세무 체계에 완전히 통합하여 수행합니다.
저희는 통상적인 관리 업무를 하지 않습니다. 저희의 자문은 소유주가 전략적 결정을 내려야 하는 지점에서 시작됩니다: 다음 취득 시 부동산취득세(GrESt) 부담을 최소화하는 구조는 무엇인가? § 9 Nr. 1 S. 2 GewStG를 어떻게 하자 없이 활용할 것인가? 계획된 엑시트에 최적인 홀딩 단계는 무엇인가?
일상적 건물관리, 구분소유(WEG) 관리, 임대관리는 의도적으로 제공하지 절대 — 필요 시 저희 네트워크의 전문 관리업체를 추천해 드립니다. 저희의 초점은 세무·전략·거래 측면에서 설계가 필요한 모든 영역입니다.
기관급 부동산 자산에는 지속적인 전략적 운용이 필요합니다 — 무엇을 보유하고, 무엇을 매각하고, 무엇을 리포지셔닝할 것인가? TABAK은 분석과 구조적 의사결정을 제공하고, 자체 홀딩·세무팀과 엄선된 관리 파트너를 통해 실행을 조율합니다.
리스크 조정 수익률, 세무 효율, 구조 복잡도에 따른 물건별 분석 — 보유/리포지셔닝/매각 결정의 근거 자료.
오프마켓 영역에서의 적합한 타깃 발굴, 취득 구조 설계(Asset Deal vs. Share Deal), 벤더 실사(Vendor DD) 지원.
세무 최적 구조를 갖춘 매각 준비, § 8b KStG 특례 활용, 벤더 실사, 잠재 매수자 발굴 — 철저히 기밀하게.
리모델링 ROI 분석, ESG 적합성, 용도전환 컨셉(예: 오피스 → 주거), 세무 효과를 반영한 가치 제고 로드맵.
독일 주요 거점 및 엄선된 EU 시장에 대한 입지·시장·가격 분석. 데이터 기반 투자 제언.
전체 포트폴리오를 아우르는 멀티 오브젝트 대시보드: 현금흐름, NAV, 세무 지표, 홀딩 연결 — 고객 요청에 따라 월별 또는 분기별 제공.
부동산 거래의 성패는 공증 테이블이 아니라 그 이전의 구조화 단계에서 결정됩니다. TABAK은 전략부터 실사, 클로징까지 Buy-Side와 Sell-Side 자문을 수행합니다 — 세무가 처음부터 통합된 셋업이라는 결정적 강점과 함께.
타깃 발굴, 프리딜 구조화, 완전한 실사(법률·세무·건축), 협상 지원 및 클로징 조율.
벤더 실사를 포함한 매각 준비, 세무 최적 매각 구조(Share Deal vs. Asset Deal), 매수자 접촉 및 협상.
부동산 자체가 아닌 물건별 부동산 법인의 지분 이전 — 법령의 테두리 안에서 부동산취득세 최적화(§ 1 Abs. 2a/3/3a GrEStG).
소수지분 활용(90% 기준선)을 통한 하자 없는 구조화로 부동산취득세 과세 대상 지분 이전을 방지 — 법적으로 안전하게 문서화.
엄선된 파트너 로펌 및 기술 감정 전문가와 연계한 전방위 검토. 가격에 반영되는 리스크 인벤토리 작성.
공증 지원, 임대차계약·관리 위임 이전, 기존 홀딩 구조로의 통합, 첫날부터 리포팅 체계 구축.
부동산을 개인 자산으로 보유하면 세금을 과도하게 내고, 잠도 편히 못 잡니다. GmbH 구조는 개인 자산을 보호하고, 세부담을 줄이며, 엑시트 시나리오를 계획 가능하게 만듭니다.
부동산 홀딩은 여러 물건별 GmbH의 지분을 보유합니다. 각 물건별 GmbH는 하나 또는 여러 부동산을 관리합니다. 홀딩은 물건별 GmbH로부터 배당을 수취하며 — 그 95%가 법인세 면제됩니다(§ 8b KStG).
물건을 매각할 때는 부동산 자체(Asset Deal) 또는 물건별 GmbH의 지분(Share Deal)을 양도할 수 있습니다. Share Deal은 매수자가 부동산취득세를 최적화할 수 있게 하며 — 이는 종종 더 높은 매매가로 이어집니다.
TABAK은 부동산의 GmbH 구조 편입, 세무서와의 조율(구속력 있는 사전 질의), 정상거래 조건(arm's length) 문서화, 부동산 GmbH의 상시 세무 관리를 지원합니다.
물건별 GmbH → 홀딩 배당: 95% 면세 (§ 8b KStG)
부동산 세무의 실수는 소리 없이, 그리고 지속적으로 비용을 발생시킵니다. 잘못 계획된 매각, 누락된 감가상각(AfA), 놓쳐버린 부동산취득세 최적화는 순식간에 여섯 자리 금액으로 쌓입니다. TABAK은 모든 절세 레버를 사라지기 전에 제자리에 배치합니다.
정액 AfA(연 2%) vs. 문화재 AfA(§ 7i: 연 최대 9%) vs. § 7b EStG에 따른 할증 상각. TABAK은 모든 물건의 상각 잠재력을 극대화합니다.
법인 지분 취득 시 § 1 Abs. 3 GrEStG 최적화 — 그룹 내 구조 재편의 경우 부동산취득세 완전 면제까지 가능합니다.
§ 23 EStG의 10년 보유 기간, § 6b EStG 재투자 적립금, Asset Deal vs. Share Deal — 세무 최적의 엑시트에는 최소 2년의 사전 준비가 필요합니다.
§ 9 UStG: 상업용 부동산의 부가가치세 과세 선택으로 취득·리모델링 비용에 대한 매입세액 공제가 가능합니다. 대형 물건에서 결정적입니다.
제3국의 패밀리 자산, EU 역외 패밀리오피스, 기관 투자자들이 독일을 안정적인 부동산 시장으로 활용하고 있습니다. TABAK은 그 진입을 구조화합니다 — 법적으로 안전하게, 세무 최적으로, 기밀하게.
홀딩 GmbH, 전문투자형 AIF, 독일 인적회사 또는 직접투자 — 투자자의 출신국, 세무 프로파일, 엑시트 기간에 맞춰 구조화합니다.
임대수익, 양도차익, 배당에 대한 원천세 경감을 위한 독일 이중과세방지협정 활용 — 실체(서브스턴스) 기반 컴플라이언스와 함께.
독일 지분보유 법인을 위한 실질적 경제적 실체 구축 — 피지배외국법인 합산과세를 방어하고 BEPS에 부합하도록 문서화합니다.
자금세탁방지법(GwG)에 부합하는 고객 신원확인, 투명성등기부 등록, 자금출처 증빙 — 기관 수준으로 수행합니다.
DACH 지역과 엄선된 EU 거점(네덜란드·룩셈부르크·오스트리아·스위스)을 아우르는 조율된 구조 — 검증된 로펌·세무 파트너와 함께.
전체 자문 구조를 NDA 하에 진행합니다. 기밀 커뮤니케이션, 단계별 정보 접근, 별도 데이터룸 — 패밀리오피스 수준으로.
기관급 포트폴리오에서 중요한 것은 임대료나 관리비가 아닙니다 — 구조, 세금, 타이밍입니다. 여기서 최적화하면 일곱 자리 금액을 확보하고, 무시하면 그대로 잃습니다.
독일 영업세법 § 9 Nr. 1 S. 2 GewStG 특례 는 임대소득에 대한 세부담을 사실상 법인세 수준(30%가 아닌 15%)까지 낮춥니다. 요건: 오로지 자산관리형 활동만 수행할 것 — 유해 활동 없이 하자 없는 구조화가 필수입니다.
Share Deal 방식 취득(§ 1 Abs. 2a/3 GrEStG에 따른 90% 기준선)으로 부동산취득세를 법적으로 안전하게 설계할 수 있습니다. 5,000만 유로 규모 거래 라면 5.0% 절감(바덴뷔르템베르크 세율) — 딜당 250만 유로 에 해당합니다.
부동산 자체가 아닌 물건별 GmbH 지분을 매각하면 양도차익의 95%가 법인세 면제됩니다. 양도차익 1,000만 유로 기준으로 약 280만 유로 의 순수익이 추가로 확보됩니다.
패밀리오피스, 기관 투자자, 은행은 모든 물건별 GmbH를 아우르는 연결 리포트 를 필요로 합니다: NAV, Cash-on-Cash 수익률, IRR, 세전/세후 수익률. 저희는 수신자가 필요로 하는 포맷으로 즉시 제공합니다.
사업적 성격이 강한 부동산 자산에는 85% 또는 100% 감면 특례가 적용됩니다. 요건: 사업용 자산으로의 올바른 구조화. 세대 교체가 30%의 상속세로 이어지지 않도록 저희가 구조를 미리 설계합니다.
ATAD/BEPS 이후 글로벌 투자자는 실질적 경제적 실체를 입증해야 합니다. 저희는 독일 홀딩 구조를 실체 요건에 부합하게 구축합니다 — 합산과세로부터 보호하고 원천세를 최적화합니다.
포트폴리오 1,000만 유로 이상이라면: 이 규모에서는 관리 수수료가 아니라 세무 구조와 거래 아키텍처가 수익률을 결정합니다. 바로 여기가 저희의 주력 분야입니다 — 최적화된 Share Deal 모델 하나만으로도 자문 비용은 수십 년에 걸쳐 상쇄됩니다.
업무량과 전략적 규모에 따른 보수 체계입니다. 정형화된 자문 유형에는 정액 패키지를, 상시 포트폴리오 운용에는 리테이너 모델을 제공합니다.
보유 자산에 대한 1회 초기 분석
상시 전략적 포트폴리오 운용
Buy-Side / Sell-Side · 개별 자문
모든 보수는 부가세(VAT) 별도 순액입니다. 최소 자문 규모: 포트폴리오 1,000만 유로 이상 또는 개별 거래 500만 유로 이상. 통상적 건물관리/구분소유(WEG) 관리는 제공하지 않으며 — 필요 시 관리 파트너 네트워크에서 기꺼이 소개해 드립니다.
저희는 포트폴리오 규모 약 1,000만 유로 이상 또는 개별 거래 500만 유로 이상의 부동산 자문을 수행합니다. 그보다 작은 자산에서는 구조화 비용 대비 효과가 크지 않은 경우가 많습니다 — 저희의 부가가치는 물량 비즈니스가 아니라 구조의 품질에 있기 때문입니다. 패밀리오피스와 기관 투자자가 저희의 핵심 고객층입니다.
아니요 — 의도적으로 하지 않습니다. 저희의 자문은 구조적·세무적·거래적 의사결정이 이루어지는 지점에서 시작됩니다. 일상적 건물관리나 WEG 관리는 엄선된 전문 관리 파트너 네트워크에서 기꺼이 소개해 드립니다. 각자가 핵심 역량에 집중하는 방식입니다.
기관급 자산이라면 사실상 언제나 그렇습니다. § 9 Nr. 1 S. 2 GewStG(확대 감면), § 8b KStG(95% 면세 양도), Share Deal의 부동산취득세 최적화를 결합하면, 진지한 규모에서는 어느 경우든 개인 보유보다 유리합니다. 다만 편입 자체는 세무적으로 민감한 사안입니다 — 미실현이익(숨은 적립금)의 과세 실현이 발생하지 않도록 하자 없이 구조화되어야 합니다.
부동산 자체가 아닌 물건별 GmbH 지분을 취득하는 경우, 지분의 90% 초과분이 한 곳에 집중되지 않는 한 원칙적으로 부동산취득세가 발생하지 않습니다(§ 1 Abs. 2a/3 GrEStG). 소수지분을 활용한 RETT-Blocker 구조가 이 문제를 법적으로 안전하게 해결합니다. 그룹 내 구조 재편에는 경우에 따라 § 6a GrEStG가 적용됩니다. 저희는 모든 거래를 처음부터 이에 맞게 구조화합니다.
전체 자문을 NDA 하에 진행합니다. 모든 공인 세무사에게 § 203 StGB(독일 형법)에 따른 비밀유지 의무가 적용됩니다. 민감한 거래를 위한 별도 데이터룸, 팀 내 단계별 정보 접근, 기밀 커뮤니케이션 채널 — 패밀리오피스·기관 자문에서는 예외가 아니라 표준입니다.
귀하의 부동산 포트폴리오에 대해 상담하십시오 — 부담 없이, 기밀하게, 직접. 무엇을 개선할 수 있는지 보여드리겠습니다.
