ファミリーオフィス、ホールディングス、機関投資家のための不動産アセットマネジメント——対象はポートフォリオ規模 1,000万ユーロ 以上。戦略的ポートフォリオ運営、税務ストラクチャリング（§ 9 Nr. 1 S. 2 GewStG、RETTブロッカー）、トランザクション支援を、お客様のホールディング構造・税務構造に完全に統合してご提供いたします。
機関投資家、ファミリーオフィス、ホールディングスにとって、不動産の判断基準は面積ではなく、利回り・リスクプロファイル・税務効率です。TABAK Consultingがご提供するのは、まさにその領域——戦略的ポートフォリオ運営、ストラクチャリング、トランザクション支援を、お客様のホールディング構造・税務環境に完全に統合してお届けします。
私たちの業務は、従来型の管理業務ではありません。当社のマンデートは、オーナーが戦略的な意思決定を迫られる地点から始まります。次の取得における不動産取得税（GrESt）負担を最小化するストラクチャーは何か。§ 9 Nr. 1 S. 2 GewStGをいかにクリーンに活用するか。計画中のExitに最適なホールディング階層はどれか——。
日常的な建物管理、WEG（区分所有）管理、賃貸管理は、あえてご提供 提出しない 。その場合は、当社ネットワークの専門管理会社をご紹介いたします。私たちの専門領域は、税務・戦略・トランザクションの観点から設計が必要なすべての事項です。
機関投資家水準の不動産資産には、継続的な戦略的判断が求められます——何を保有し、何を売却し、何をリポジショニングするか。TABAKは分析とストラクチャー上の意思決定をご提供し、自社のホールディング・税務チームと厳選された管理パートナーを通じて実行をコーディネートいたします。
リスク調整後利回り、税務効率、ストラクチャーの複雑性の観点から物件ごとに分析——保有／リポジショニング／売却の意思決定基盤をご提供します。
オフマーケット領域での適切なターゲットの発掘、取得スキームの設計（Asset Deal vs. Share Deal）、ベンダー・デューデリジェンス支援。
税務最適なストラクチャリングによる売却準備、§ 8b KStGの優遇活用、ベンダー・デューデリジェンス、買い手候補の秘密裏の特定。
改修ROI分析、ESG適合性、用途転換コンセプト（例：オフィス → 住宅）、税務効果を織り込んだ資産価値向上ロードマップ。
ドイツ主要都市および厳選されたEU市場を対象とした立地・市場・価格分析。データドリブンな投資推奨。
ポートフォリオ全体を俯瞰するマルチ物件ダッシュボード：キャッシュフロー、NAV、税務指標、ホールディング連結——月次または四半期、お客様のご希望に応じてご提供します。
不動産取引の成否は、公証人のテーブルではなく、その前のストラクチャリング段階で決まります。TABAKは、戦略立案からデューデリジェンス、クロージングまで、買収側・売却側双方のマンデートに伴走します——税務が最初から統合された体制という決定的な強みとともに。
ターゲットの特定、プレディール・ストラクチャリング、完全なデューデリジェンス（法務・税務・建物）、交渉支援、クロージングのコーディネート。
ベンダー・デューデリジェンスによる売却準備、税務最適な売却ストラクチャー（Share Deal vs. Asset Deal）、買い手へのアプローチと交渉。
不動産そのものではなく、不動産保有会社の持分を譲渡——法令の枠内での不動産取得税（GrESt）最適化（§ 1 Abs. 2a/3/3a GrEStG）。
少数持分（90%基準）を活用したクリーンなストラクチャリングにより、不動産取得税の課税対象となる持分移転を回避——法的に確実な形で文書化します。
厳選されたパートナー弁護士および技術専門家と連携した包括的な調査。価格への影響度を踏まえたリスクの棚卸し。
公証手続きの立ち会い、賃貸借契約・管理委託の移転、既存ホールディング構造への統合、初日からのレポーティング体制構築。
不動産を個人資産として保有すると、税金を払いすぎ、安心も遠のきます。GmbH構造は個人資産を保全し、税負担を軽減し、Exitシナリオを計画可能なものにします。
不動産ホールディングは複数の物件GmbHの持分を保有し、各物件GmbHは1件または複数の不動産を管理します。ホールディングが物件GmbHから受け取る配当は、95%が法人税非課税です（§ 8b KStG）。
物件を売却する際は、不動産そのもの（Asset Deal）または物件GmbHの持分（Share Deal）のいずれかを譲渡できます。Share Dealでは買い手が不動産取得税を最適化できるため、より高い売却価格が実現しやすくなります。
TABAKは、不動産のGmbH構造への現物出資、税務署との事前調整（拘束力ある事前照会）、独立企業間条件（アームズレングス）の文書化、そして不動産GmbHの継続的な税務サポートをお手伝いいたします。
物件GmbH → ホールディングへの配当：95%非課税（§ 8b KStG）
不動産に関する税務上のミスは、静かに、しかし恒久的にコストを生みます。計画を誤った売却、失念した減価償却（AfA）、逃した不動産取得税の最適化——これらは瞬く間に6桁の金額に積み上がります。TABAKは、すべての打ち手が失われる前に、確実に手を打ちます。
定額償却（年2%）、歴史的建造物償却（§ 7i：年最大9%）、§ 7b EStGによる割増償却の比較検討。TABAKは各物件の償却ポテンシャルを最大化します。
会社持分取得時の§ 1 Abs. 3 GrEStGに基づく最適化——グループ内再編では不動産取得税の完全免除まで可能です。
§ 23 EStGの10年保有期間、§ 6b EStGの再投資準備金、Asset Deal vs. Share Deal——税務最適なExitには、少なくとも2年の準備期間が必要です。
§ 9 UStG：商業用不動産における付加価値税課税の選択により、取得費・改修費の仕入税額控除が可能になります。大型物件では決定的な要素です。
第三国のファミリー資産、EU域内のファミリーオフィス、機関投資家が、安定した不動産市場としてドイツを選んでいます。TABAKは、その参入を法的に確実に、税務最適に、秘密厳守でストラクチャリングいたします。
ホールディングGmbH、特別AIF、ドイツの人的会社、直接投資——投資家の所在国、税務プロファイル、Exitの時間軸に応じて最適に設計します。
ドイツの租税条約を活用し、賃料収入・譲渡益・配当への源泉税を軽減——実体（サブスタンス）に基づくコンプライアンスとともに。
ドイツの持株会社に真の経済的実体を構築——タックスヘイブン対策税制（合算課税）に対抗し、BEPS準拠の形で文書化します。
GwG（マネロン防止法）準拠の本人確認、透明性登記簿への登録、資金源の証明——機関投資家水準でご対応します。
DACH地域および厳選されたEU拠点（オランダ、ルクセンブルク、オーストリア、スイス）を横断する体制——審査済みの弁護士・税務パートナー事務所と連携。
マンデート全体をNDAの下で遂行。秘匿性の高いコミュニケーション、段階的な情報共有、独立したデータルーム——ファミリーオフィス水準でご対応します。
機関投資家水準のポートフォリオで問われるのは、家賃や管理費ではありません——ストラクチャー、税務、タイミングです。ここを最適化すれば7桁の金額を手にでき、放置すればそれを手放すことになります。
この § 9 Nr. 1 S. 2 GewStG（拡張営業税控除）の優遇措置 により、賃貸収入への税負担は実質的に法人税水準（30%ではなく15%）まで軽減されます。要件は、資産管理業務のみに専念すること——有害な活動を含まない、クリーンなストラクチャーが前提です。
Share Dealによる取得（§ 1 Abs. 2a/3 GrEStGの90%基準）では、不動産取得税を法的に確実な形で最適化できます。 5,000万ユーロ規模の取引 の場合、節減率は5.0%（バーデン＝ヴュルテンベルク州の税率）——1件あたり 250万ユーロ に相当します。
不動産そのものではなく物件GmbHの持分を売却すれば、譲渡益の95%が法人税非課税となります。 1,000万ユーロの譲渡益 の場合、手取り額は約 280万ユーロ 増加します。
ファミリーオフィス、機関投資家、銀行が必要とするのは、 全物件GmbHを横断する連結レポート です：NAV、キャッシュ・オン・キャッシュ利回り、IRR、税引前・税引後利回り。当社は、受け手が必要とするフォーマットで、即座にご提供いたします。
事業性の高い不動産ポートフォリオには、 85%または100%の課税免除（Verschonung）が適用されます。要件は、事業用資産としての正しいストラクチャリングです。世代交代の際に30%の相続税を負担することのないよう、当社が事前に構造を整えておきます。
ATAD／BEPS以降、国際投資家には真の経済的実体の証明が求められます。当社はドイツのホールディング構造を実体要件に適合する形で構築します——合算課税から保護され、源泉税も最適化された体制です。
1,000万ユーロ以上のポートフォリオをお持ちの皆様へ： この規模では、利回りを左右するのは管理手数料ではなく、 税務ストラクチャーとトランザクション設計です。ここにこそ当社の強みがあります——最適化されたShare Dealモデル一つで、マンデートの費用は数十年にわたり回収できます。
工数と戦略的ボリュームに応じた料金体系です。定型マンデートには固定料金パッケージを、継続的なポートフォリオ運営にはリテイナーモデルをご用意しています。
保有資産の初回一括分析
継続的な戦略的ポートフォリオ運営
買収側／売却側 · 個別マンデート
料金はすべて税抜（付加価値税別）です。最低マンデート規模：ポートフォリオ1,000万ユーロ以上、または個別取引500万ユーロ以上。従来型の建物管理／WEG（区分所有）管理は提供しておりません——ご必要の際は、当社の管理パートナー・ネットワークからご紹介いたします。
当社が承る不動産マンデートは、ポートフォリオ規模で約1,000万ユーロ以上、または個別取引で500万ユーロ以上です。それより小規模な資産では、ストラクチャリングの費用対効果が見合わないことが多く、また当社の価値創出は量ではなく、ストラクチャーの品質にあります。ファミリーオフィスと機関投資家が、当社の中核的なお客様です。
いいえ——意図的に提供しておりません。当社のマンデートは、ストラクチャー・税務・トランザクションに関わる意思決定が行われる地点から始まります。日常的な建物管理やWEG管理については、厳選された専門管理パートナーのネットワークから喜んでご紹介いたします。それぞれが自らの中核領域に専念できる体制です。
機関投資家水準の保有資産であれば、実務上ほぼ常に「はい」です。§ 9 Nr. 1 S. 2 GewStG（拡張控除）、§ 8b KStG（95%非課税での売却）、Share Dealによる不動産取得税の最適化——この組み合わせは、一定規模以上であれば個人保有を必ず上回ります。ただし現物出資そのものは税務上デリケートで、含み益の実現課税を招かないよう、クリーンなストラクチャリングが不可欠です。
不動産そのものではなく物件GmbHの持分を取得する場合、持分の90%超が一者に集中しない限り、原則として不動産取得税は発生しません（§ 1 Abs. 2a/3 GrEStG）。少数持分を組み込んだRETTブロッカー・ストラクチャーが、この問題を法的に確実な形で解決します。グループ内再編では§ 6a GrEStGが適用される場合もあります。当社は、すべてのトランザクションを最初からこの観点で設計いたします。
マンデート全体をNDAの下で遂行します。すべての公認税理士に§ 203 StGB（ドイツ刑法）に基づく守秘義務が適用されます。機微なトランザクションには独立したデータルーム、チーム内での段階的な情報共有、秘匿性の高いコミュニケーションチャネル——これらはファミリーオフィス・機関投資家マンデートにおける当社の標準であり、例外ではありません。
お客様の不動産ポートフォリオについて、ぜひ一度お聞かせください——ご相談はお気軽に、秘密厳守で、直接対応いたします。改善の余地を具体的にお示しします。