Bir gayrimenkul GmbH'si, kira gelirleri üzerinden tipik olarak toplam %30 vergi öder: %15 kurumlar vergisi artı %15 ticaret vergisi (Gewerbesteuer; bölgeye göre değişir). Genişletilmiş ticaret vergisi indirimi sayesinde bu yük %15'e iner — yani yarıya. Tabii ki şartlar sağlandığında.
Hüküm neyi düzenliyor?
§ 9 Nr. 1 Satz 2 GewStG, ticari kazancı, şirketin kendi gayrimenkulünün yönetimi ve kullanımına isabet eden kısım kadar azaltır. Sonuç: İndirime konu pay üzerinden hiç ticaret vergisi tahakkuk etmez. Fiilen geriye yalnızca kurumlar vergisi (%15) artı dayanışma zammı kalır.
Kiralamadan yıllık 1 milyon € net kâr elde eden bir gayrimenkul GmbH'si için bu şu anlama gelir:
- İndirimsiz: yaklaşık 300.000 € vergi
- İndirimle: yaklaşık 158.250 € vergi
- Tasarruf: yılda 141.750 €
Şartlar ayrıntılı olarak
1. Münhasıran kendi gayrimenkulünün yönetimi ve kullanımı
GmbH yalnızca kendi gayrimenkulünü yönetebilir ve kullanabilir. Küçük bir yan faaliyet bile indirimi geçersiz kılabilir — en sık gözden kaçan tuzak budur.
2. İzin verilen yan faaliyetler
Yalnızca dar kapsamda tanımlanmış yan faaliyetlere izin verilir:
- Sermaye varlıklarının yönetimi ve kullanımı
- Kendi müstakil evlerinin/kat mülkiyetli dairelerinin inşası ve satışı
- Konut projelerinin yönetimi ve bakımı
3. İndirimi engelleyen haller
Aşağıdaki durumlar genişletilmiş indirimi devre dışı bırakır:
- Fotovoltaik tesislerden elektrik tedarikinin § 9 Nr. 1 Satz 3 Buchst. b GewStG'deki %10 sınırını aşması veya kiracı olmayan nihai tüketicilere elektrik satışı (indirimi kaybettirir!)
- İşletme tesisatlarının (Betriebsvorrichtungen) birlikte kiraya verilmesi
- Otel veya pansiyon işletmeciliği
- Catering, gastronomi ve diğer operasyonel hizmetler
- Ticari nitelikli bir adi ortaklığa (Mitunternehmerschaft) iştirak
50 daireye sahip bir gayrimenkul GmbH'si, çatısına 80 kWp'lik bir fotovoltaik tesis kurar ve ürettiği elektriği kiracılarına satar. 2020'ye kadar bu durum genişletilmiş indirimin tamamını geçersiz kılardı. 2021 vergilendirme döneminden itibaren § 9 Nr. 1 Satz 3 Buchst. b GewStG bu durumu kurtarıyor: Yenilenebilir enerjilerden elde edilen elektrik tedarik gelirleri (elektrikli araç şarj istasyonlarından elde edilenler dahil), bina kiralamasından elde edilen gelirlerin %10'unu aşmadığı sürece indirime zarar vermez. Ancak dikkat: Elektrik yalnızca şirketin kendi kiracılarına veya şebekeye verilebilir — diğer nihai tüketicilere satış indirimi kaybettirmeye devam eder. Ayrıca elektrik gelirlerinin kendisi ticaret vergisine tabi kalır ve %10 sınırı aşılırsa, kiralama sonucunun tamamı için indirim ortadan kalkar. Bu nedenle sınır sürekli izlenmelidir; büyük tesislerde güvenli yol, faaliyetin ayrı bir yavru GmbH'ye devredilmesidir.
Yapılandırma seçenekleri
Saf holding yapısı
Gayrimenkul holding GmbH'si, her biri münhasıran yönetim faaliyeti yürüten birden fazla proje GmbH'sini elinde tutar. Böylece indirim her seviyede mümkün kalır.
PropCo/OpCo ayrımı
Mülk sahibi GmbH (PropCo), işletmeci GmbH'ye (OpCo) kiralar. PropCo indirimden yararlanır, OpCo operasyonel riski üstlenir. Oteller, bakım evleri ve lojistik gayrimenkullerinde klasik yapıdır.
Yeni projeler için Vorratsgesellschaft (hazır kurulmuş şirket)
Mevcut portföyü riske atmak yerine, yeni yatırımlar Vorratsgesellschaft'lar (hazır kurulmuş şirketler) üzerinden alınabilir. İndirim her yavru şirkette izole olarak korunur.
Önemsizlik sınırı
İçtihat, bir önemsizlik sınırı geliştirmiştir: Cironun %5'inin altında kalan yan faaliyetler, işlevsel olarak zorunlu olmaları halinde (örn. kira sözleşmesinde çöp bertarafı) indirime zarar vermez. Ancak bu sınır dar yorumlanmalıdır — tereddüt halinde TABAK'tan kontrol ettirin.
Belgeleme yükümlülükleri
İndirim, ticaret vergisi beyannamesi kapsamında talep edilir. Önemli: Gelirlerin temiz bir şekilde ayrılması; indirime konu olan ve olmayan faaliyetlerin birbirine karıştırılmaması gerekir. Vergi denetimlerinde indirim, düzenli olarak incelemenin odak noktasıdır.
Girişimciler, yatırımcılar ve aile şirketleri için 20 yılı aşkın danışmanlık deneyimi. Yasal olarak yetki gerektiren vergi hizmetleri, partner büro TABAK Steuerberatung tarafından sunulmaktadır.
Büro Profili →Gayrimenkul yapınızı optimize edin.
Gayrimenkul GmbH'lerinizi indirime uygunluk açısından analiz ediyor ve gerektiğinde indirimi güvence altına alacak şekilde yeniden yapılandırıyoruz.