Bir gayrimenkul GmbH, genellikle kira gelirleri üzerinden %30 toplam vergi öder: %15 kurumlar vergisi artı %15 ticaret vergisi (bölgesel olarak değişken). Genişletilmiş ticaret vergisi indirimi ile bu yük %15'e düşer. 15% — yarı yarıya. Gereklilikler yerine getirildiğinde.
Normun düzenlediği şey
§ 9 No. 1 2. cümle GewStG, ticari geliri kendi gayrimenkulünün yönetimi ve kullanımıyla ilgili kısım kadar azaltır. Sonuç: Azaltılabilir kısım üzerinden ticaret vergisi alınmaz. ticaret vergisi yok kalır. Etkin bir şekilde, yalnızca kurumlar vergisi (%15) ve dayanışma katkısı kalır.
Kira gelirinden yıllık 1 milyon € fazlası olan bir gayrimenkul GmbH için bu miktar:
- İndirim olmadan: yaklaşık 300.000 € vergi
- İndirimli: yaklaşık 158.250 € vergi
- Tasarruf: 141.750 € yıllık
Gereksinimler detaylı olarak
1. Kendi gayrimenkulünün münhasır yönetimi ve kullanımı
GmbH, sadece gayrimenkulü yönetmek ve kullanmak. Küçük bir ek faaliyet bile indirimi tehlikeye atabilir — bu, en çok gözden kaçan tuzaktır.
2. İzin verilen yan faaliyetler
Sadece dar bir şekilde tanımlanmış yan faaliyetlere izin verilir:
- Sermaye varlıklarının yönetimi ve kullanımı
- Kendi evlerinin/taşınmazlarının inşası ve satışı
- Konut binalarının yönetimi
3. Hariç tutma kriterleri
Aşağıdakiler genişletilmiş indirimden hariçtir:
- 10% eşiğini aşan fotovoltaik sistemlerden elektrik tedariki § 9 No. 1 Cümle 3 Harf b GewStG veya kiracı olmayan nihai tüketicilere (zararlı!)
- İşletme ekipmanlarının kiralanması
- Otel veya pansiyon işletmeciliği
- Yiyecek-içecek, gastronomi, diğer operasyonel hizmetler
- Ticari şekillendirilmiş bir ortaklığa katılım
50 daireli bir gayrimenkul GmbH, bir çatıya 80 kWp'lik bir PV sistemi kurar ve elektriği kiracılarına sağlar. 2020 yılına kadar bu, tüm genişletilmiş indirimi tehlikeye atardı. 2021 değerlendirme döneminden itibaren, § 9 No. 1 Cümle 3 Harf b GewStG durumu kurtarıyor: Yenilenebilir enerji kaynaklarından (elektrikli araçlar için şarj istasyonları da dahil) sağlanan elektrikten elde edilen gelirler, gayrimenkul kiralamadan elde edilen gelirlerin %10'unu aşmadığı sürece zararlı değildir. Ancak dikkat: Elektrik yalnızca kendi kiracılarına veya ağa verilebilir — diğer nihai tüketicilere yapılan teslimatlar zararlıdır. Elektrik gelirleri ticaret vergisine tabidir ve %10 sınırı aşılırsa, tüm kiralama sonuçları için indirim geçersiz olur. Bu nedenle, sınır sürekli olarak izlenmelidir; daha büyük sistemler için ayrı bir yan kuruluş GmbH'ye devretmek güvenli bir yoldur.
Tasarım seçenekleri
Saf holding yapısı
Gayrimenkul holding GmbH, her biri özel yönetimle birkaç mülk GmbH'sine sahiptir. Bu, her seviyede indirimin mümkün olmasını sağlar.
PropCo/OpCo ayrımı
Sahip GmbH (PropCo), işletici GmbH'ye (OpCo) kiralar. PropCo indirimden yararlanırken, OpCo operasyonel riski üstlenir. Oteller, huzurevleri ve lojistik mülkler için klasik bir yapı.
Yeni mülkler için raf şirketleri
Mevcut portföre yük bindirmek yerine, yeni yatırımlar raf şirketleri aracılığıyla yapılabilir. İndirim her yan kuruluş için izole kalır.
Azınlık eşiği
Yargı, küçük faaliyetler için bir eşik geliştirmiştir: Gelirin %5'inin altında kalan yan faaliyetler, işlevsel olarak gerekli olduklarında zararsızdır (örneğin, kira sözleşmesinde atık bertarafı). Ancak bu eşik dar bir şekilde yorumlanmalıdır — şüphe durumunda TABAK ile kontrol edin.
Belgelendirme yükümlülükleri
İndirim, ticaret vergi beyannamesi bağlamında talep edilmektedir. Önemli: Gelirlerin net bir şekilde ayrılması, teşvik edilen ve edilmeyen faaliyetlerin karıştırılmaması. Denetim sırasında indirim genellikle incelemenin odak noktasıdır.
Girişimciler, yatırımcılar ve aile işletmeleri için 20 yılı aşkın danışmanlık pratiği. Vergi ile ilgili rezervli görevler, ortak firma TABAK Steuerberatung tarafından sağlanmaktadır.
Şirket Profili →Gayrimenkul yapısını optimize edin.
Gayrimenkul GmbH'nizi indirim uygunluğu açısından analiz ediyor ve gerekirse indirimi güvence altına almak için yeniden yapılandırıyoruz.