Family office'ler, holdingler ve kurumsal yatırımcılar için real estate asset management — 10 milyon € ve üzeri portföy hacimleri için. Stratejik portföy yönetimi, vergisel yapılandırma (§ 9 Nr. 1 S. 2 GewStG, RETT-Blocker), işlem danışmanlığı — holding ve vergi yapınıza tam entegre.
Kurumsal gayrimenkul yatırımcıları, family office'ler ve holdingler metrekare değil; getiri, risk profili ve vergisel verimlilik üzerinden düşünür. TABAK Consulting tam da bunu sunar — stratejik portföy yönetimi, yapılandırma ve işlem danışmanlığı, holding ve vergi yapınıza eksiksiz entegre biçimde.
Klasik anlamda idari yönetim yapmıyoruz. Mandatımız, mülk sahiplerinin stratejik kararlar vermesi gereken noktada başlar: Bir sonraki edinimde hangi yapılandırma tapu harcı (GrESt) yükünü asgariye indirir? § 9 Nr. 1 S. 2 GewStG'yi nasıl kusursuz biçimde kullanırsınız? Planlanan exit için hangi holding katmanı en uygunudur?
Operasyonel bina yönetimi, kat mülkiyeti (WEG) yönetimi ve kira yönetimi hizmetlerini bilinçli olarak asla — bunun için ağımızdaki uzman yönetim hizmeti sağlayıcılarını öneriyoruz. Odağımız: vergisel, stratejik ve işlemsel açıdan yapılandırılması gereken her şey.
Kurumsal gayrimenkul varlığı sürekli stratejik yönlendirme gerektirir — hangi varlık tutulacak, hangisi elden çıkarılacak, hangisi yeniden konumlandırılacak? TABAK analizi ve yapısal kararı sunar — uygulamayı ise kendi holding ve vergi ekibiyle birlikte özenle seçilmiş yönetim partnerleri üzerinden koordine eder.
Riske göre düzeltilmiş getiri, vergisel verimlilik ve yapı karmaşıklığı esasında mülk bazlı analiz — Hold / Reposition / Disposition kararları için sağlam bir zemin.
Off-market alanında uygun hedeflerin belirlenmesi, edinimin yapılandırılması (Asset Deal vs. Share Deal), vendor due diligence süreç desteği.
Vergisel açıdan optimal yapılandırmayla satış hazırlığı, § 8b KStG ayrıcalığından yararlanma, vendor due diligence, alıcı çevresinin gizlilik içinde belirlenmesi.
Modernizasyon ROI analizi, ESG uyumu, işlev dönüşümü konseptleri (ör. ofis → konut), vergi etkileriyle birlikte değer artışı yol haritası.
Almanya'nın önde gelen lokasyonları ve seçili AB pazarları için konum, pazar ve fiyat analizleri. Veriye dayalı yatırım önerileri.
Toplam portföyü kapsayan çoklu mülk panosu: nakit akışı, NAV, vergisel göstergeler, holding konsolidasyonu — müvekkilin tercihine göre aylık veya üç aylık.
Gayrimenkul işlemlerinin kaderi noter masasında değil — öncesindeki yapılandırma aşamasında belirlenir. TABAK, buy-side ve sell-side mandatlarına stratejiden due diligence'a ve closing'e kadar eşlik eder — vergisel açıdan entegre bir kurgunun belirleyici avantajıyla.
Hedef belirleme, deal öncesi yapılandırma, eksiksiz due diligence (hukuk, vergi, yapı), müzakere desteği ve closing koordinasyonu.
Vendor due diligence ile satış hazırlığı, vergisel açıdan optimal satış yapısı (Share Deal vs. Asset Deal), alıcı temasları ve müzakereler.
Gayrimenkullerin kendisi yerine gayrimenkul proje şirketlerinin devri — yasal çerçeve dahilinde tapu harcı (GrESt) optimizasyonu (§ 1 Abs. 2a/3/3a GrEStG).
Tapu harcına tabi hisse devirlerinin önlenmesi için azınlık payları (%90 eşiği) üzerinden kusursuz yapılandırma — hukuki güvenceyle belgelenmiş.
Özenle seçilmiş partner avukatlar ve teknik bilirkişilerle birlikte kapsamlı inceleme. Fiyata etki eden risklerin envanteri.
Noter süreç desteği, kira sözleşmeleri / yönetim mandatlarının devri, mevcut holding yapısına entegrasyon, 1. günden itibaren raporlama kurulumu.
Gayrimenkulünü özel mal varlığında tutan, fazla vergi öder — ve daha huzursuz uyur. GmbH (Alman limited şirketi) yapısı özel mal varlığını korur, vergi yükünü azaltır ve exit senaryolarını planlanabilir kılar.
Bir gayrimenkul holdingi, birden fazla Objekt-GmbH'nin paylarını elinde tutar. Her Objekt-GmbH bir veya birden fazla gayrimenkulü yönetir. Holding, Objekt-GmbH'lerden gelen temettüleri %95 oranında kurumlar vergisinden muaf olarak alır (§ 8b KStG).
Bir mülkün satışında ya gayrimenkulün kendisi (Asset Deal) ya da Objekt-GmbH'nin payları (Share Deal) devredilebilir. Share Deal, alıcıya tapu harcını optimize etme imkânı verir — bu da çoğu zaman daha yüksek satış bedellerine olanak sağlar.
TABAK; gayrimenkullerin GmbH yapılarına devrine, vergi dairesiyle mutabakata (bağlayıcı ön görüş — Verbindliche Auskunft), emsallere uygunluk dokümantasyonuna ve gayrimenkul GmbH'sinin sürekli vergisel takibine eşlik eder.
Objekt-GmbH'den Holding'e temettü: %95 vergiden muaf (§ 8b KStG)
Gayrimenkulde yapılan vergisel hatalar sessizce ve kalıcı olarak maliyete dönüşür. Yanlış planlanmış bir satış, unutulmuş amortisman (AfA) indirimi ya da kaçırılmış tapu harcı optimizasyonu, kısa sürede altı haneli tutarlara ulaşır. TABAK, tüm kaldıraçları kaybedilmeden önce devreye alır.
Doğrusal amortisman (yıllık %2) vs. tarihi eser amortismanı (§ 7i: yıllık %9'a kadar) vs. § 7b EStG uyarınca artırılmış indirim. TABAK, her mülkün amortisman potansiyelini azamiye çıkarır.
Şirket paylarının ediniminde § 1 Abs. 3 GrEStG optimizasyonu — grup içi yeniden yapılandırmalarda tam tapu harcı muafiyetine kadar.
10 yıllık süre § 23 EStG, § 6b EStG yeniden yatırım karşılığı, Asset Deal vs. Share Deal — vergisel açıdan optimal bir exit en az 2 yıllık hazırlık gerektirir.
§ 9 UStG: Ticari gayrimenkullerde KDV mükellefiyeti opsiyonu, edinim ve renovasyon maliyetlerinde indirilecek KDV imkânı sağlar. Büyük ölçekli mülklerde belirleyicidir.
Üçüncü ülkelerdeki aile servetleri, AB dışından family office'ler ve kurumsal yatırımcılar, Almanya'yı istikrarlı bir gayrimenkul pazarı olarak değerlendiriyor. TABAK pazara girişi yapılandırır — hukuki güvenceyle, vergisel açıdan optimal ve gizlilik içinde.
Holding GmbH, özel AIF, Alman şahıs ortaklığı veya doğrudan yatırım — yatırımcının menşeine, vergi profiline ve exit ufkuna göre yapılandırılır.
Kira gelirleri, satış kazançları ve temettülerde indirimli stopaj için Almanya'nın çifte vergilendirmeyi önleme anlaşmalarından (DBA) yararlanma — ekonomik öz temelli uyum çerçevesinde.
Alman iştirak şirketi için gerçek ekonomik özün oluşturulması — kontrol edilen yabancı kurum vergilendirmesine karşı korumalı ve BEPS uyumlu biçimde belgelenmiş.
GwG uyumlu müvekkil kimlik tespiti, şeffaflık siciline kayıt, fon kaynağı belgeleri — kurumsal standartlarda.
DACH bölgesi ve seçili AB lokasyonlarında (NL, LU, AT, CH) koordineli yapılar — onaylanmış avukatlık ve vergi partner bürolarıyla.
Tüm mandat yapısı NDA kapsamında. Gizli iletişim, kademeli bilgilendirme, ayrı veri odaları — family office standardında.
Kurumsal portföylerde mesele kira ya da aidat değil — yapı, vergi ve zamanlamadır. Burada optimizasyon yapan, 7 haneli tutarlar kazanır. Görmezden gelen ise bu tutarları elinden kaçırır.
İlgili § 9 Nr. 1 S. 2 GewStG ayrıcalığı , kira gelirleri üzerindeki vergi yükünü fiilen kurumlar vergisi seviyesine indirir (%30 yerine %15). Ön koşul: münhasıran varlık yönetimi faaliyeti — zararlı faaliyetler olmaksızın, kusursuz yapılandırılmış olmalı.
Share Deal yoluyla edinimlerde (%90 eşiği, § 1 Abs. 2a/3 GrEStG) tapu harcı (GrESt) hukuki güvenceyle optimize edilebilir. 50 milyon €'luk işlemlerde bu, %5,0 tasarruf demektir (Baden-Württemberg vergi oranı) — işlem başına 2,5 milyon € eder.
Gayrimenkulün kendisi yerine Objekt-GmbH paylarının satışı: satış kazancının %95'i kurumlar vergisinden muaftır. 10 milyon €'luk bir satış kazancında bu, yaklaşık 2,8 milyon € daha fazla net gelir anlamına gelir.
Family office'ler, kurumsal yatırımcılar ve bankalar, tüm Objekt-GmbH'leri kapsayan konsolide raporlara ihtiyaç duyar: NAV, cash-on-cash getiri, IRR, vergi öncesi/sonrası getiriler. Tek tuşla teslim ediyoruz — alıcının ihtiyaç duyduğu formatta.
Operasyonel nitelik taşıyan gayrimenkul portföyleri için %85 veya %100 istisnauygulanır (§§ 13a/13b ErbStG). Ön koşul: işletme varlığı olarak doğru yapılandırma. Yapıyı önceden kurarız — böylece nesil devri %30 veraset vergisine mal olmaz.
Uluslararası yatırımcılar, ATAD/BEPS'ten bu yana gerçek ekonomik öz kanıtlamak zorunda. Alman holding yapısını öz uyumlu biçimde kuruyoruz — kontrol edilen yabancı kurum vergilendirmesine karşı korumalı ve stopaj açısından optimize edilmiş.
10 milyon € ve üzeri portföyler için: Bu büyüklükte getiriyi belirleyen yönetim ücreti değil, vergi yapısı ve işlem mimarisidir. Ağırlık noktamız tam burasıdır — optimize edilmiş tek bir Share Deal modeli, mandatı onlarca yıl boyunca amorti eder.
İş yüküne ve stratejik hacme göre ücret yapısı. Tanımlı mandat türleri için sabit fiyatlı paketler, sürekli portföy yönetimi için retainer modelleri.
Portföyünüzün tek seferlik başlangıç analizi
Sürekli stratejik portföy yönetimi
Buy-Side / Sell-Side · Tekil mandat
Tüm ücretler net olup KDV hariçtir. Asgari mandat hacmi: 10 milyon € ve üzeri portföyler veya 5 milyon € ve üzeri tekil işlemler. Klasik bina yönetimi / kat mülkiyeti (WEG) yönetimi sunulmamaktadır — ihtiyaç halinde yönetim partneri ağımızdan memnuniyetle yönlendirme yaparız.
Yaklaşık 10 milyon € portföy hacminden veya 5 milyon € üzeri tekil işlemlerden itibaren real estate mandatlarına eşlik ediyoruz. Daha küçük portföylerde yapılandırma maliyeti nadiren karşılığını bulur — bizim katma değerimiz hacimli işlerde değil, yapı kalitesinde yatar. Family office'ler ve kurumsal yatırımcılar temel hedef kitlemizdir.
Hayır — bilinçli bir tercihle sunmuyoruz. Mandatımız, yapısal, vergisel ve işlemsel kararların alındığı noktada başlar. Operasyonel bina yönetimi veya WEG yönetimi için sizi özenle seçilmiş uzman yönetim partneri ağımızdan memnuniyetle yönlendiririz. Böylece herkes kendi uzmanlık alanında kalır.
Kurumsal portföylerde neredeyse her zaman evet. § 9 Nr. 1 S. 2 GewStG (genişletilmiş indirim), § 8b KStG (%95 vergiden muaf satışlar) ve Share Deal'de tapu harcı optimizasyonunun bileşimi, her ciddi büyüklükte özel mal varlığı modelini geride bırakır. Ancak devrin kendisi vergisel açıdan hassastır — gizli yedeklerin ortaya çıkmasını tetiklememesi için kusursuz yapılandırılmalıdır.
Objekt-GmbH paylarının ediniminde (gayrimenkulün kendisi yerine) prensip olarak tapu harcı doğmaz — payların %90'dan fazlası tek elde toplanmadığı sürece (§ 1 Abs. 2a/3 GrEStG). Azınlık paylı RETT-Blocker yapıları bu sorunu hukuki güvenceyle çözer. Grup içi yeniden yapılandırmalarda kısmen § 6a GrEStG uygulanır. Her işlemi baştan itibaren buna göre yapılandırıyoruz.
Tüm mandat NDA kapsamındadır. Tüm lisanslı meslek mensupları § 203 StGB sır saklama yükümlülüğüne tabidir. Hassas işlemler için ayrı veri odaları, ekip içinde kademeli bilgilendirme, gizli iletişim kanalları — family office ve kurumsal mandatlarında bu istisna değil, standarttır.
Gayrimenkul portföyünüzü bizimle konuşun — bağlayıcılık taşımadan, gizlilik içinde ve doğrudan. Nelerin iyileştirilebileceğini size gösterelim.
