一家房地产GmbH（德国有限责任公司）的租金收益通常需承担30%的综合税负：15%公司税加15%营业税（因地区而异）。借助扩展性营业税减免，这一税负可降至 15%——整整减半。前提是各项条件均须满足。
该条款规定了什么
根据 § 9 Nr. 1 Satz 2 GewStG（德国营业税法），商业利润中归属于自有不动产管理与使用的部分可予以扣减。其结果是：可扣减部分 完全免征营业税 ，实际税负仅剩公司税（15%）加团结附加税。
以一家年度租赁盈余为100万欧元的房地产GmbH为例：
- 未享受减免： 税负约 300.000 €
- 享受减免： 税负约 158.250 €
- 节省金额： 每年 141.750 €
适用条件详解
1. 专营自有不动产的管理与使用
该GmbH 只能 从事不动产的管理与使用。哪怕一项微小的其他业务，也可能导致减免全部失效——这是最容易被忽视的陷阱。
2. 允许的附带业务
仅允许严格界定的附带业务：
- 资本资产的管理与使用
- 自有住宅/产权公寓的建造与出售
- 住宅建筑的托管服务
3. 排除性情形
以下情形将导致无法享受扩展性减免：
- 光伏发电供电超出 § 9 Nr. 1 Satz 3 Buchst. b GewStG 规定的10%上限，或向非租户的终端用户供电（有害情形！）
- 随同出租营业设备设施
- 经营酒店或旅馆
- 餐饮、酒店餐饮服务及其他经营性服务
- 参股具有商业性质的合伙企业
一家拥有50套住宅的房地产GmbH在屋顶安装了一座80 kWp光伏电站，并向租户供电。若在2020年之前，这将导致全部扩展性减免失效。自2021纳税年度起，§ 9 Nr. 1 Satz 3 Buchst. b GewStG 为此类情形提供了保障：来自可再生能源供电（包括电动汽车充电桩）的收入属于无害情形，前提是其不超过房屋租赁收入的10%。但须注意：电力只能供给自有租户或并入电网——向其他终端用户供电仍属有害情形。此外，供电收益本身仍需缴纳营业税；一旦超过10%上限，全部租赁利润的减免资格即告丧失。因此须持续监控该上限；对于规模较大的电站，将其剥离至独立的子公司GmbH仍是稳妥之道。
架构设计方案
纯控股架构
由房地产控股GmbH持有多家项目GmbH，每家均专营不动产管理。如此，各层级均可保有减免资格。
PropCo/OpCo分离架构
产权GmbH（PropCo）出租给运营GmbH（OpCo）。PropCo享受减免，OpCo承担经营风险。这是酒店、养老院、物流地产的经典架构。
以Vorratsgesellschaft（现成公司）承接新项目
与其让存量投资组合负担过重，不如通过现成公司承接新的投资项目。减免资格在各子公司层面独立保全。
微量业务界限
司法判例发展出了微量业务界限：占营业额5%以下的附带业务，只要具有功能上的必要性（如租赁合同中约定的垃圾清运），即属无害。但该界限须 从严解释 ——如有疑问，请交由TABAK审核。
文档记录义务
减免须在营业税申报中提出申请。关键要点：收入必须清晰分离，享受优惠与不享受优惠的业务不得混同。在税务稽查中，该减免历来是重点审查事项。
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