为家族办公室、控股公司及机构投资者提供房地产资产管理服务，投资组合规模 1,000万欧元 起。战略性投资组合管理、税务架构设计（§ 9 Nr. 1 S. 2 GewStG、RETT-Blocker）、交易全程陪同——全面整合于您的控股与税务架构之中。
机构级房地产投资者、家族办公室与控股公司关注的从来不是平方米，而是回报率、风险画像与税务效率。TABAK Consulting 提供的正是这一切——战略性投资组合管理、架构设计与交易陪同，全面整合于您的控股与税务体系之中。
我们不做传统意义上的物业管理。我们的服务始于业主需要作出战略决策之处：下一次收购采用何种架构可以最大限度降低不动产转让税负担？如何合规运用 § 9 Nr. 1 S. 2 GewStG？为计划中的退出，哪一层控股架构最为理想？
日常物业管理、业主共同体（WEG）管理及租赁管理，我们有意 切勿 提供——如有需要，我们乐于推荐合作网络中的专业物业管理服务商。我们专注于一切需要在税务、战略与交易层面进行设计的事务。
机构级房地产资产需要持续的战略性管理——哪些持有、哪些出售、哪些重新定位？TABAK 提供分析与架构决策，并通过自有的控股与税务团队及精选的物业管理合作伙伴协调落地执行。
逐一分析各资产的风险调整后回报、税务效率与架构复杂度——为持有／重新定位／处置提供决策依据。
在非公开市场（Off-Market）识别合适的收购标的，设计收购架构（资产交易 vs. 股权交易），陪同卖方尽职调查。
以税务最优架构进行出售准备，充分运用 § 8b KStG 税收优惠，卖方尽职调查，谨慎识别潜在买家群体。
改造投资回报率分析、ESG合规、用途转换方案（如办公 → 住宅）、含税务效应的增值路线图。
覆盖德国核心城市及精选欧盟市场的区位、市场与价格分析。以数据驱动的投资建议。
覆盖整个投资组合的多项目仪表板：现金流、NAV、税务指标、控股合并报表——按客户需求提供月度或季度报告。
房地产交易的成败并非决定于公证桌上，而在于此前的架构设计阶段。TABAK 陪同买方与卖方委托，从战略、尽职调查直至交割——凭借税务一体化架构这一决定性优势。
标的识别、交易前架构设计、全面尽职调查（法律、税务、工程），谈判陪同与交割协调。
出售准备与卖方尽职调查、税务最优的出售架构（股权交易 vs. 资产交易）、买家接洽与谈判。
转让房地产项目公司股权而非房地产本身——在法律规定框架内优化不动产转让税（§ 1 Abs. 2a/3/3a GrEStG）。
通过少数股权持有（90%门槛）进行合规架构设计，避免触发不动产转让税的股权转移——文件记录具有法律保障。
联合精选合作律师及技术鉴定专家进行全面审查。对交易价格具有直接影响的风险清单化梳理。
公证陪同、租赁合同与物业管理委托的转移、整合入现有控股架构、报告体系自第一天起搭建到位。
以私人财产形式持有房地产，意味着多缴税——也意味着睡不安稳。GmbH（德国有限责任公司）架构保护私人财富、降低税负，并让退出方案变得可以规划。
房地产控股公司持有多家项目GmbH的股权，每家项目GmbH管理一个或多个房地产项目。控股公司从项目GmbH收取股息——95%免征公司所得税（§ 8b KStG）。
出售某一项目时，可以出售房地产本身（资产交易），也可以出售项目GmbH的股权（股权交易）。股权交易使买方得以优化不动产转让税——这往往意味着更高的成交价格。
TABAK 陪同房地产注入GmbH架构的全过程、与税务局的沟通协调（具有约束力的预先裁定）、公平交易原则的文件记录，以及房地产GmbH的日常税务服务。
项目GmbH → 控股公司的股息：95%免税（§ 8b KStG）
房地产税务上的失误，是无声而持久的损失。一次规划失当的出售、被遗忘的折旧抵扣、错过的不动产转让税优化，很快就会累积成六位数的金额。TABAK 让每一个税务杠杆各就其位——在它们失效之前。
直线折旧（每年2%）vs. 文物保护建筑折旧（§ 7i：最高每年9%）vs. § 7b EStG 加计折旧。TABAK 为每一处物业最大化折旧潜力。
收购公司股权时的 § 1 Abs. 3 GrEStG 优化——直至集团内部重组时完全免征不动产转让税。
§ 23 EStG 十年持有期、§ 6b EStG 再投资准备金、资产交易 vs. 股权交易——税务最优的退出至少需要提前两年布局。
§ 9 UStG：商业地产选择缴纳增值税，可就购置及翻新费用抵扣进项税。对大型物业至关重要。
来自第三国的家族财富、欧盟其他国家的家族办公室以及机构投资者，都将德国视为稳定的房地产市场。TABAK 为您的市场进入设计架构——法律保障、税务最优、严格保密。
控股GmbH、特殊另类投资基金（Spezial-AIF）、德国合伙企业或直接投资——依据投资者来源地、税务画像与退出时间表量身设计。
运用德国双重征税协定，降低租金收益、出售收益及股息的预提税——并以经济实质为基础确保合规。
为德国持股公司搭建真实的经济实质——防范受控外国公司加算征税，并符合BEPS要求完整记录。
符合德国反洗钱法（GwG）的客户身份识别、透明登记册登记、资金来源证明——达到机构级标准。
覆盖德语区（DACH）及精选欧盟地区（荷兰、卢森堡、奥地利、瑞士）的协同架构——由经过审核的律师及税务合作事务所支持。
整个委托关系均在NDA框架下运作。谨慎的沟通方式、分级信息授权、独立数据室——达到家族办公室级别。
对机构级投资组合而言，关键不在租金或物业费——而在架构、税务与时机。在此处优化，撬动的是七位数的金额；忽视它，则是白白拱手让出。
§ 9 Nr. 1 S. 2 GewStG 税收优惠 可将租赁收入的税负实际降至公司所得税水平（15%而非30%）。前提条件：纯资产管理型业务——架构清晰规范，不含有害经营活动。
通过股权交易收购（§ 1 Abs. 2a/3 GrEStG 规定的90%门槛），可在法律保障下优化不动产转让税。以 5,000万欧元交易 为例，即节省5.0%（巴登-符腾堡州税率）——每笔交易节省 250万欧元 。
出售项目GmbH股权而非房地产本身：出售收益的95%免征公司所得税。以 1,000万欧元出售收益 为例，这意味着约 280万欧元 的额外净收益。
家族办公室、机构投资者与银行需要 合并报告 ，覆盖所有项目GmbH：NAV、现金回报率（Cash-on-Cash）、IRR、税前／税后收益率。我们随时一键交付——以收件方所需的格式呈现。
具有经营属性的房地产资产可适用 85%或100%的遗产税减免。前提条件：正确架构为经营性资产。我们提前搭建好架构，让代际传承不必付出30%的遗产税代价。
自ATAD/BEPS实施以来，国际投资者必须证明真实的经济实质。我们按实质要求搭建德国控股架构——防范受控外国公司加算征税，并优化预提税。
针对1,000万欧元以上的投资组合： 在这一量级，决定回报的不是管理费，而是 税务架构与交易架构。这正是我们的核心专长——一个经过优化的股权交易模型，其价值足以覆盖数十年的委托费用。
费用结构依据工作量与战略性交易规模而定。针对特定委托类型的固定价格套餐，针对持续性投资组合管理的月度顾问费模式。
对您现有资产的一次性初始分析
持续的战略性投资组合管理
买方／卖方 · 单项委托
所有费用均为净价，另加增值税。最低委托规模：投资组合1,000万欧元起，或单笔交易500万欧元起。我们不提供传统物业管理／业主共同体（WEG）管理服务——如有需要，我们乐于从合作物业管理网络中为您推荐。
我们承接投资组合规模约1,000万欧元以上、或单笔交易500万欧元以上的房地产委托。对于较小规模的资产，架构设计的投入往往得不偿失——我们的价值不在于规模化业务，而在于架构质量。家族办公室与机构投资者是我们的核心客户群体。
不提供——这是我们有意为之的定位。我们的服务始于需要作出架构、税务及交易决策之处。日常物业管理或WEG管理，我们乐于从精选的专业物业管理合作网络中为您推荐。如此，各方专注于各自的核心能力。
对于机构级资产，答案几乎总是肯定的。§ 9 Nr. 1 S. 2 GewStG（扩展营业税减免）、§ 8b KStG（95%免税出售）与股权交易中的不动产转让税优化三者结合，在任何有分量的规模下都优于私人持有。但注入过程本身在税务上颇为敏感——必须架构严谨，以免触发隐性储备的税务确认。
收购项目GmbH的股权（而非房地产本身）原则上不产生不动产转让税——前提是不超过90%的股权集中于一方之手（§ 1 Abs. 2a/3 GrEStG）。带少数股权的RETT-Blocker架构可在法律保障下解决这一问题。集团内部重组则部分适用 § 6a GrEStG。我们从一开始就据此设计每一笔交易。
整个委托均在NDA框架下运作。所有持牌税务师均受 § 203 StGB 保密义务约束。敏感交易设立独立数据室、团队内部分级信息授权、谨慎的沟通渠道——这在家族办公室及机构客户的委托中是标准配置，而非例外。
与我们聊聊您的房地产投资组合——不设义务、严格保密、直接沟通。我们为您指出可以优化的空间。
