§ 6b Karşılığı:
Satış kazançlarını vergisiz biçimde yeniden yapılandırın.

İşletme gayrimenkulünü kârla satan, bu kazancı vergi dairesiyle paylaşmak zorunda değildir — kazancını bir sonraki yatırımına taşıyabilir. § 6b EStG (Alman Gelir Vergisi Kanunu), arsa ve bina satışlarından doğan gizli yedeklerin yeni varlıklara devredilmesine veya altı yıla kadar bir karşılıkta bekletilmesine imkân tanır. Portföylerin aktif biçimde elden geçirildiği dönemlerde bu hüküm, vergisiz varlık dönüşümünün merkezî aracıdır.

Neler teşvik kapsamında

Şu varlıkların satışından doğan kazançlar devredilebilir: arazi ve arsalar, dikili ürünler (tarım ve orman işletmelerinde), binalar ve iç su gemileri — duran varlıklara ait olmaları koşuluyla. Temel şart: Satılan iktisadi kıymet, en az altı yıl boyunca kesintisiz olarak yurt içindeki bir işyerinin duran varlıkları arasında yer almış olmalıdır (§ 6b Abs. 4 EStG). Kazanç, satış yılında veya bir önceki yılda yapılan alımlara doğrudan devredilebilir; alternatif olarak bir karşılık ayrılır.

Süre mimarisi

• Dört yıl — arazi veya binalara yeniden yatırım için tanınan süre;
• altı yıl, yeni inşa edilen binalara yeniden yatırım yapılıyor ve inşaata dördüncü yılın bitiminden önce başlanmışsa;
• süre yeniden yatırım yapılmadan dolarsa, karşılık kârı artıracak şekilde çözülür — karşılığın var olduğu her tam yıl için yüzde 6 kâr ilavesi eklenerek (§ 6b Abs. 7 EStG). Yani karşılık bir park yeri değil, bir yol haritasıdır.

Stratejik kullanım alanları

• Portföy rotasyonu: Değer kazanmış bir işletme gayrimenkulünün satışı, lojistik veya üretim alanlarına yeniden yatırım — anında vergilendirmenin yol açacağı öz kaynak kaybı olmadan.
• Lokasyon değişikliği: Eski lokasyonun gizli yedekleri yeni inşaatı finanse eder; yeni binalar için tanınan altı yıllık süre inşaat için zaman kazandırır.
• Devir ve yeniden yapılandırma: Devir öncesinde, operasyonel işletmedeki gayrimenkuller vergisiz biçimde bir mülk sahipliği şirketine aktarılabilir — bu, nesil devri süreçlerinde sıklıkla gözden kaçırılan bir yapı taşıdır.
• Gayrimenkul stratejisiyle kombinasyon: Hedef varlıklar için olağan amortisman kuralları geçerlidir — buna, Sermaye Yatırımı Olarak Gayrimenkul başlıklı yazımızda ele aldığımız azalan bakiyeli konut binası amortismanı (AfA) da dahildir.

Dikkat edilmesi gerekenler

• Altı yıllık ön sahiplik süresi: Erken satan, teşvik hakkını tamamen kaybeder.
• Devir yalnızca yurt içi işyerlerinin duran varlıklarına yapılabilir; AB'deki işyerleri için § 6b Abs. 2a EStG yalnızca vergi ödemesinin zamana yayılmasını öngörür.
• Kişi bazlı değerlendirme: Şahıs ortaklıklarında karşılık, ortak bazında izlenmelidir — bu, yapılandırma imkânları açar (aynı mükellefin işletmeleri arasında devir), ancak titiz bir muhasebe gerektirir.
• Bina yalnızca binaya: Arazi satış kazançları, bina kazançlarına kıyasla daha esnek biçimde devredilebilir — § 6b Abs. 1'deki yeniden yatırım matrisi satıştan önce incelenmelidir, sonra değil.

Sık Sorulan Sorular

Fatma Tabak

Vergi Danışmanı (Kuzey Baden Vergi Danışmanları Odası) · TABAK Consulting Kurucusu

Girişimciler, yatırımcılar ve aile şirketleri için 20 yılı aşkın danışmanlık deneyimi. Yasal olarak yetki gerektiren vergi hizmetleri, partner büro TABAK Steuerberatung tarafından sunulmaktadır.

Büro Profili →