Faiz düzeltmesinin ardından Alman gayrimenkul piyasası yeniden şekillendi: Satın alma fiyatları geriledi, kiralar yükselmeye devam etti — başlangıç getirileri birçok varlıkta yeniden finansman maliyetlerinin üzerinde. Bir yatırımın 2026'da kendini taşıyıp taşımayacağını piyasadan çok yapı belirliyor: Amortisman rejimi, hukuki form ve çıkış planlaması, vergi sonrası getiriyi satın alma fiyatından daha güçlü şekilde etkiliyor.
Çıkış noktası: Getiriler geri döndü, seçicilik kalıyor
Piyasa yeniden hesabın tuttuğu bir ortam sunuyor: daha gerçekçi fiyatlar, büyükşehirlerde sıkışık kiralık piyasaları, zayıf yeni inşaat nedeniyle yapısal konut kıtlığı. Aynı zamanda enerji verimliliği ve konum, bu varlık sınıfını kazananlar ve kaybedenler olarak ikiye ayırıyor — yenileme ihtiyacı bugün bir fiyat faktörü, yan konu değil. Profesyonel alıcılar için bunun anlamı: Varlık seçimini değer artışı umuduna göre değil nakit akışına göre yapmak ve vergi yapısını noter randevusundan önce kurmak.
Amortisman rejimi: Bu kadar AfA nadir görüldü
- Doğrusal: 2023'ten itibaren tamamlanan konut binaları için yüzde 3 (§ 7 f. 4 EStG); mevcut yapılarda yüzde 2 veya 2,5.
- Azalan bakiyeli: 1 Ekim 2023 ile 30 Eylül 2029 arasında inşaata başlanan veya satın alma sözleşmesi imzalanan yeni konutlarda § 7 f. 5a EStG şuna izin veriyor: kalan değerin yüzde 5'i — sonradan doğrusal amortismana geçiş mümkün. İlk on yılda böylece doğrusala göre yaklaşık üçte bir daha fazla amortisman hacmi birikiyor (matrahın yaklaşık yüzde 30 yerine 40'ı).
- Yeni kiralık konut özel amortismanı (§ 7b EStG): inşaat maliyet sınırları içinde QNG sertifikalı Verimli Ev 40 standardındaki yeni binalarda ilk dört yıl boyunca yılda ek yüzde 5 — azalan bakiyeli amortismanla birleştirilebilir.
- Kalan kullanım süresi: Mevcut gayrimenkullerde bilirkişi raporu daha kısa fiili kullanım süresini belgeleyip amortismanı belirgin şekilde artırabilir.
Azalan bakiyeli amortisman ve § 7b özel amortismanı; kesin tarihlere, verimlilik standartlarına ve maliyet sınırlarına bağlıdır — satın alma sonrasında yaratılamazlar. Amortisman stratejisi ilk vergi beyannamesine değil, alım hesabına aittir.
Yapı sorusu: şahsi mülkiyet, KG mi GmbH mi
Üç temel model yarışıyor:
- Şahsi varlık: On yıl sonra satış kazançları vergisiz (§ 23 EStG) — al-sat stratejileri için rakipsiz, ancak cari gelirler tam tarifeden vergilenir.
- Varlık yönetimi GmbH & Co. KG: vergisel açıdan şeffaf, spekülasyon süresi kullanılabilir, aile katılımları için esnek.
- Gayrimenkul GmbH'si: Genişletilmiş ticaret vergisi indirimiyle cari yük yüzde 15,825'e düşer — 2028'den itibaren düşen kurumlar vergisiyle daha da azalır. Bedeli: Varlığın kalıcı vergi bağı. Bu dengeyi şu yazımızda sayısallaştırdık: varlık yönetimi GmbH .
Daha büyük işlemlerde tapu harcı mimarisi de devreye girer: Share Deal'lerde on yıl içinde payların en az yüzde 90'ı el değiştirirse tapu harcı doğar (§ 1 f. 2a/2b GrEStG). İşletme gayrimenkulü satanlar ise kazanç vergilenmeden önce şunu bilmeli: § 6b yedek akçesi .
Finansman ve stres testi
Yüzde birlik finansman günleri geri gelmeyecek; 2026'da muhafazakâr varsayımlarla hesap yapılıyor: bugünkü seviyenin üzerindeki yenileme faizinde bile borç servis kapasitesi, yaş ve duruma göre bakım rezervleri, on yıllık enerji yatırım planı. Profesyonel yatırımcılar vergi sonrası getiriyi tam döngü üzerinden hesaplar — alım, işletme, çıkış — brüt başlangıç getirileriyle değil.
Sık Sorulan Sorular
Gayrimenkul ne zaman yatırım olarak değer?
Vergiler, bakım ve gerçekçi yenileme faizi sonrasında sürdürülebilir nakit akışı pozitifse ve yapı çıkış stratejisine uyuyorsa. Değer artışı hesabın temeli değil, ikramiyesidir.
Yeni binalarda hangi amortisman geçerli?
Doğrusal yüzde 3; Ekim 2023 – Eylül 2029 arasında inşaata başlanan projelerde isteğe bağlı olarak kalan değerin yüzde 5'i oranında azalan bakiyeli — Verimli Ev 40 yeni binalarında ek olarak § 7b özel amortismanı.
Gayrimenkulü şahsen mi GmbH üzerinden mi almalı?
Şahsi mülkiyet on yıl sonra vergisiz satışla, GmbH ise şirkette tutulan kira gelirlerinin düşük cari vergilendirmesiyle öne çıkar. Yanıt; elde tutma süresine, dağıtım ihtiyacına ve portföy büyüklüğüne bağlıdır.
Girişimciler, yatırımcılar ve aile şirketleri için 20 yılı aşkın danışmanlık deneyimi. Yasal olarak yetki gerektiren vergi hizmetleri, partner büro TABAK Steuerberatung tarafından sunulmaktadır.
Büro Profili →Gayrimenkul yatırımınızı yapılandırın.
Alım hesabı, amortisman stratejisi, hukuki form seçimi ve çıkış planlaması — varlığınızı tam döngü üzerinden hesaplıyoruz.