تدفع شركة العقارات عادةً 30% من الضرائب الإجمالية على دخل الإيجار: 15% ضريبة الشركات بالإضافة إلى 15% ضريبة التجارة (تختلف حسب المنطقة). مع تخفيض ضريبة التجارة الموسع، ينخفض هذا العبء إلى 15% — تخفيض إلى النصف. إذا تم استيفاء الشروط.
ما تنص عليه اللائحة
§ 9 رقم 1 الجملة 2 من قانون GewStG تخفض الدخل التجاري عن الجزء المنسوب إلى إدارة واستخدام العقارات الخاصة. النتيجة: لا تُفرض ضريبة تجارية على الجزء القابل للتخفيض. لا ضريبة تجارية مستحقة. فعليًا، تبقى فقط ضريبة الشركات (15%) بالإضافة إلى ضريبة التضامن.
بالنسبة لشركة العقارات التي تحقق فائضًا سنويًا قدره 1 مليون يورو من دخل الإيجار، فإن هذا يعادل:
- بدون تخفيض: حوالي 300,000 يورو من الضرائب
- مع التخفيض: حوالي 158,250 يورو من الضرائب
- توفير: 141,750 يورو سنويًا
الشروط بالتفصيل
1. الإدارة والاستخدام الحصري للعقارات الخاصة
يمكن لشركة GmbH فقط إدارة واستخدام العقارات. حتى النشاط المختلف الصغير يمكن أن يعرض التخفيض للخطر - وهذا هو الفخ الأكثر تجاهلاً.
2. الأنشطة الجانبية المسموح بها
يسمح فقط بالأنشطة الجانبية المحددة بدقة:
- إدارة واستخدام الأصول المالية
- بناء وبيع المنازل/الشقق الخاصة
- الإشراف على المباني السكنية
3. معايير الاستبعاد
ما يلي يستبعد التخفيض الموسع:
- توريد الكهرباء من أنظمة الطاقة الشمسية الكهروضوئية التي تتجاوز عتبة 10% من المادة 9 رقم 1 الجملة 3 الحرف ب من قانون ضريبة التجارة أو إلى المستهلكين النهائيين الذين ليسوا مستأجرين (ضار!)
- تأجير المرافق التشغيلية
- تشغيل فندق أو نزل
- التموين، المطاعم، خدمات تشغيلية أخرى
- المشاركة في شراكة ذات طابع تجاري
تقوم شركة عقارية ذات 50 شقة بتركيب نظام طاقة شمسية بقدرة 80 كيلو واط على سطح المبنى وتزود الكهرباء لمستأجريها. حتى عام 2020، كان من الممكن أن يهدد ذلك التخفيض الموسع بالكامل. منذ فترة التقييم لعام 2021، ينقذ § 9 رقم 1 جملة 3 حرف ب من قانون ضريبة التجارة الوضع: إن الإيرادات الناتجة عن توريد الكهرباء من مصادر الطاقة المتجددة (وكذلك من محطات شحن السيارات الكهربائية) غير ضارة طالما أنها لا تتجاوز 10% من الإيرادات الناتجة عن تأجير العقار. ولكن احذر: يمكن تزويد الكهرباء فقط لمستأجريها أو إلى الشبكة — فإن التوريد لمستهلكين نهائيين آخرين يبقى ضارًا. تظل إيرادات الكهرباء نفسها خاضعة لضريبة التجارة، وإذا تم تجاوز حد الـ 10%، يتم إلغاء التخفيض لكامل نتيجة الإيجار. لذلك، يجب مراقبة الحد باستمرار؛ بالنسبة للأنظمة الأكبر، فإن نقلها إلى شركة فرعية GmbH منفصلة هو الطريق الآمن.
خيارات التصميم
هيكل القابضة البحتة
تمتلك شركة القابضة العقارية عدة شركات عقارية، كل منها بإدارة حصرية. مما يسمح بالتخفيض أن يبقى ممكنًا على كل مستوى.
انقسام PropCo/OpCo
تؤجر شركة المالك (PropCo) إلى شركة التشغيل (OpCo). تستفيد PropCo من التخفيض، بينما تتحمل OpCo المخاطر التشغيلية. هيكل كلاسيكي للفنادق ودور رعاية المسنين والعقارات اللوجستية.
شركات الرفوف للمشاريع الجديدة
بدلاً من تحميل المحفظة الحالية، يمكن إجراء استثمارات جديدة من خلال شركات الرفوف. يبقى التخفيض معزولًا لكل شركة فرعية.
حدود الأقلية
لقد وضعت الأحكام القضائية حدًا أدنى للأقلية: الأنشطة الثانوية التي تقل عن 5% من الإيرادات غير ضارة إذا كانت ضرورية وظيفيًا (مثل التخلص من النفايات في عقد الإيجار). ومع ذلك، فإن هذا الحد هو يتم تفسيره بشكل ضيق — في حالة الشك، تحقق مع TABAK.
التزامات التوثيق
يتم التقدم بطلب التخفيض في سياق إقرار ضريبة التجارة. من المهم: فصل واضح للإيرادات، وعدم خلط الأنشطة المفضلة وغير المفضلة. خلال التدقيق، يكون التخفيض عادةً محور التركيز.
أكثر من 20 عامًا من ممارسة الاستشارات لرجال الأعمال والمستثمرين والشركات العائلية. يتم تقديم المهام الضريبية المحجوزة من قبل الشركة الشريكة TABAK Steuerberatung.
ملف الشركة →تحسين الهيكل العقاري.
نقوم بتحليل شركة العقارات الخاصة بك (شركات GmbH) من حيث الأهلية للتخفيض ونعيد هيكلتها إذا لزم الأمر لضمان التخفيض.