تدفع شركة العقارات ذات المسؤولية المحدودة (GmbH) عادةً ضريبة إجمالية بنسبة 30% على إيرادات الإيجار: 15% ضريبة شركات بالإضافة إلى 15% ضريبة تجارية (تختلف من منطقة إلى أخرى). ومع الخصم الموسّع من الضريبة التجارية ينخفض هذا العبء إلى 15% — أي إلى النصف تماماً، وذلك متى استُوفيت الشروط المطلوبة.

ما الذي تنظّمه هذه المادة

تنص المادة § 9 Nr. 1 Satz 2 GewStG على خصم الجزء من الإيراد التجاري العائد إلى إدارة العقارات المملوكة للشركة واستخدامها. والنتيجة: لا تُفرض على الحصة القابلة للخصم أي ضريبة تجارية ، فلا يتبقى فعلياً سوى ضريبة الشركات (15%) بالإضافة إلى ضريبة التضامن.

وبالنسبة لشركة عقارية (GmbH) تحقق فائضاً سنوياً من التأجير قدره 1 مليون €، يعني ذلك:

الشروط بالتفصيل

1. الاقتصار الحصري على إدارة العقارات المملوكة واستخدامها

لا يجوز للشركة (GmbH) أن تمارس سوى إدارة العقارات واستخدامها. فحتى نشاط جانبي بسيط قد يُسقط الخصم بأكمله — وهذا هو الفخ الذي يغفل عنه معظم الناس.

2. الأنشطة الجانبية المسموح بها

لا يُسمح إلا بأنشطة جانبية محددة تحديداً ضيقاً:

3. حالات الاستبعاد

تؤدي الحالات التالية إلى استبعاد الخصم الموسّع:

حالة عملية: محطة طاقة شمسية

قامت شركة عقارية (GmbH) تملك 50 شقة بتركيب محطة طاقة شمسية بقدرة 80 كيلوواط على أحد الأسطح وتوريد الكهرباء إلى مستأجريها. حتى عام 2020 كان هذا كفيلاً بإسقاط الخصم الموسّع بأكمله. أما منذ فترة التحصيل 2021 فقد أنقذت المادة § 9 Nr. 1 Satz 3 Buchst. b GewStG هذه الحالة: فالإيرادات المتأتية من توريد الكهرباء من مصادر الطاقة المتجددة (وكذلك من محطات شحن المركبات الكهربائية) لا تضرّ بالخصم ما دامت لا تتجاوز 10% من إيرادات تأجير المبنى. لكن يجب الانتباه: لا يجوز توريد الكهرباء إلا إلى مستأجري الشركة أنفسهم أو إلى الشبكة العامة — إذ يظل التوريد إلى مستهلكين نهائيين آخرين ضاراً بالخصم. كما تبقى إيرادات الكهرباء نفسها خاضعة للضريبة التجارية، وإذا تم تجاوز حد الـ10% سقط الخصم عن كامل نتيجة التأجير. لذا يجب مراقبة هذا الحد باستمرار؛ وفي حالة المحطات الكبيرة يظل نقل النشاط إلى شركة تابعة مستقلة (GmbH) هو الطريق الآمن.

إمكانات الهيكلة

هيكل قابض صرف

شركة قابضة عقارية (GmbH) تمتلك عدة شركات عقارية تابعة، تقتصر كل منها حصرياً على إدارة عقاراتها. وبذلك يظل الخصم متاحاً على كل مستوى.

الفصل بين شركة الملكية وشركة التشغيل (PropCo/OpCo)

شركة المالك (PropCo) تؤجّر لشركة المشغّل (OpCo). فتحظى PropCo بالخصم، بينما تتحمل OpCo المخاطر التشغيلية. وهو الهيكل الكلاسيكي في الفنادق ودور الرعاية والعقارات اللوجستية.

شركات جاهزة للعقارات الجديدة

بدلاً من إثقال المحفظة القائمة، يمكن استيعاب الاستثمارات الجديدة عبر شركات جاهزة. وبذلك يبقى الخصم محفوظاً بشكل منفصل لكل شركة تابعة.

حد الأنشطة الطفيفة

طوّر القضاء حداً للأنشطة الطفيفة: فالأنشطة الجانبية التي تقل عن 5% من الإيرادات لا تضر بالخصم إذا كانت ضرورية وظيفياً (مثل التخلص من النفايات ضمن عقد الإيجار). غير أن هذا الحد يجب تفسيره تفسيراً ضيقاً — وعند أي شك، ننصح بالتحقق لدى TABAK.

واجبات التوثيق

يُطلب الخصم في إطار الإقرار الضريبي للضريبة التجارية. المهم هنا: الفصل الدقيق بين الإيرادات، وعدم الخلط بين الأنشطة المشمولة بالامتياز وغير المشمولة به. وخلال التدقيق الضريبي يكون هذا الخصم عادةً محوراً رئيسياً للفحص.

Fatma Tabak, Steuerberaterin

فاطمة تاباك

مستشارة ضريبية (غرفة المستشارين الضريبيين في نوردبادن) · مؤسِّسة TABAK Consulting

خبرة استشارية تتجاوز 20 عامًا في خدمة روّاد الأعمال والمستثمرين والشركات العائلية. أما المهام الضريبية الحصرية قانونًا فتتولّاها الشريكة TABAK Steuerberatung.

الملف التعريفي للمكتب →

حسّنوا هيكلكم العقاري.

نحلّل شركاتكم العقارية (GmbH) للتحقق من أهليتها للخصم، ونعيد هيكلتها عند الحاجة بما يضمن تأمين هذا الخصم.

طلب فحص الهيكل → إلى الخدمة: إدارة العقارات والأصول →