إدارة أصول عقارية للمكاتب العائلية والشركات القابضة والمستثمرين المؤسسيين بدءاً من 10 ملايين € من حجم المحفظة. إدارة استراتيجية للمحافظ، وهيكلة ضريبية (§ 9 Nr. 1 S. 2 GewStG، هياكل RETT-Blocker)، ومواكبة الصفقات — بتكامل تام مع هيكلكم القابض والضريبي.
المستثمرون العقاريون المؤسسيون والمكاتب العائلية والشركات القابضة لا يفكرون بالأمتار المربعة، بل بالعوائد وملفات المخاطر والكفاءة الضريبية. وهذا بالضبط ما تقدّمه TABAK Consulting — إدارة استراتيجية للمحافظ، وهيكلة، ومواكبة للصفقات، بتكامل تام مع منظومتكم القابضة والضريبية.
نحن لا نعمل بأسلوب الإدارة التقليدية للعقارات. يبدأ تفويضنا حيث يتعيّن على المالكين اتخاذ قرارات استراتيجية: أي هيكلة تقلّص عبء ضريبة نقل الملكية في الاستحواذ القادم؟ كيف تستفيدون من § 9 Nr. 1 S. 2 GewStG على نحو سليم؟ وما هو المستوى القابض الأمثل للتخارج المخطط له؟
الإدارة التشغيلية للمباني وإدارة ملكية الشقق المشتركة وإدارة الإيجارات خدمات لا نقدّمها مطلقاً — ونوصي بدلاً من ذلك بمزوّدي خدمات إدارة متخصصين من شبكتنا. تركيزنا: كل ما يتطلب تصميماً ضريبياً واستراتيجياً وتعاملات صفقات.
تتطلب الثروات العقارية المؤسسية إدارة استراتيجية مستمرة — ما الذي يُحتفظ به، وما الذي يُباع، وما الذي يُعاد تموضعه؟ توفّر TABAK التحليل وقرار الهيكلة — وتنسّق التنفيذ عبر فريقها الخاص للهيكلة القابضة والضرائب وشركاء إدارة مختارين بعناية.
تحليل لكل عقار على حدة وفق العائد المعدَّل بالمخاطر والكفاءة الضريبية ودرجة تعقيد الهيكل — أساس القرار: احتفاظ / إعادة تموضع / تخارج.
تحديد الأهداف المناسبة خارج السوق المعلنة، وهيكلة الاستحواذ (صفقة أصول أم صفقة حصص)، ومواكبة الفحص النافي للجهالة من جانب البائع.
إعداد عملية البيع بهيكلة ضريبية مثلى، والاستفادة من امتياز § 8b KStG، والفحص النافي للجهالة من جانب البائع، وتحديد دائرة المشترين بسرّية تامة.
تحليل عائد الاستثمار في التحديث، والمواءمة مع معايير ESG، ومفاهيم إعادة الاستخدام (مثل تحويل المكاتب إلى سكني)، وخارطة طريق لرفع القيمة مع آثارها الضريبية.
تحليلات للموقع والسوق والأسعار في أبرز المدن الألمانية وأسواق أوروبية مختارة. توصيات استثمارية قائمة على البيانات.
لوحة متابعة متعددة العقارات للمحفظة بأكملها: التدفق النقدي، صافي قيمة الأصول (NAV)، المؤشرات الضريبية، والتوحيد على مستوى الشركة القابضة — شهرياً أو ربع سنوياً حسب رغبة العميل.
لا تُحسم الصفقات العقارية على طاولة كاتب العدل — بل في مرحلة الهيكلة التي تسبقها. تواكب TABAK تفويضات الشراء والبيع من الاستراتيجية مروراً بالفحص النافي للجهالة وحتى الإغلاق — بميزة حاسمة تتمثل في منظومة متكاملة ضريبياً.
تحديد الأهداف، هيكلة ما قبل الصفقة، فحص نافٍ للجهالة شامل (قانوني وضريبي وإنشائي)، مواكبة المفاوضات، وتنسيق الإغلاق.
إعداد عملية البيع مع فحص نافٍ للجهالة من جانب البائع، وهيكل بيع مثالي ضريبياً (صفقة حصص أم صفقة أصول)، ومخاطبة المشترين والتفاوض.
نقل ملكية شركات العقارات بدلاً من العقارات ذاتها — تحسين ضريبة نقل الملكية في إطار الأحكام القانونية (§ 1 Abs. 2a/3/3a GrEStG).
هيكلة محكمة عبر حصص أقلية (عتبة 90%) لتجنّب انتقالات الحصص الخاضعة لضريبة نقل الملكية — بتوثيق قانوني آمن.
فحص شامل بالتعاون مع محامين شركاء مختارين وخبراء فنيين معتمدين. جرد للمخاطر مع أثرها على السعر.
مواكبة التوثيق العدلي، نقل عقود الإيجار وتفويضات الإدارة، الدمج في الهيكل القابض القائم، وإطلاق نظام التقارير منذ اليوم الأول.
من يحتفظ بعقاراته ضمن ثروته الخاصة يدفع ضرائب أكثر مما ينبغي — وينام بقلق أكبر. هيكل شركة GmbH (شركة ذات مسؤولية محدودة ألمانية) يحمي الثروة الخاصة، ويقلّص العبء الضريبي، ويجعل سيناريوهات التخارج قابلة للتخطيط.
تمتلك الشركة القابضة العقارية حصصاً في عدة شركات GmbH لكل عقار. وتدير كل شركة منها عقاراً واحداً أو أكثر. وتتلقى الشركة القابضة توزيعات الأرباح من هذه الشركات — معفاة من ضريبة الشركات بنسبة 95 % (§ 8b KStG).
عند بيع أحد العقارات، يمكن بيع العقار نفسه (صفقة أصول) أو حصص الشركة المالكة له (صفقة حصص). وتتيح صفقة الحصص للمشتري تحسين ضريبة نقل الملكية — مما يتيح غالباً أسعار شراء أعلى.
تواكب TABAK إدخال العقارات في هياكل شركات GmbH، والتنسيق مع مصلحة الضرائب (الإفادة الملزمة)، وتوثيق شروط التعامل بأسعار السوق، والمتابعة الضريبية المستمرة للشركة العقارية.
توزيعات الأرباح من شركة العقار ← الشركة القابضة: معفاة من الضريبة بنسبة 95 % (§ 8b KStG)
الأخطاء الضريبية في العقارات تكلّف بصمت وباستمرار. عملية بيع سيئة التخطيط، أو إهمال خصم الاستهلاك (AfA)، أو تفويت تحسين ضريبة نقل الملكية — كلها تتراكم سريعاً لتصل إلى مبالغ من ست خانات. تضع TABAK جميع الأدوات في موضعها الصحيح — قبل أن تضيع الفرص.
الاستهلاك الخطي (2 % سنوياً) مقابل استهلاك المباني التراثية (§ 7i: حتى 9 % سنوياً) مقابل الخصم المرتفع وفق § 7b EStG. تعمل TABAK على تعظيم إمكانات الاستهلاك لكل عقار.
تحسين وفق § 1 Abs. 3 GrEStG عند الاستحواذ على حصص الشركات — وصولاً إلى الإعفاء الكامل من ضريبة نقل الملكية في إعادة الهيكلة داخل المجموعة.
مهلة السنوات العشر § 23 EStG، ومخصص إعادة الاستثمار § 6b EStG، وصفقة الأصول مقابل صفقة الحصص — التخارج الأمثل ضريبياً يحتاج إلى تحضير مسبق لا يقل عن سنتين.
§ 9 UStG: خيار الخضوع لضريبة القيمة المضافة في العقارات التجارية يتيح خصم ضريبة المدخلات على تكاليف الشراء والترميم. أمر حاسم في العقارات الكبيرة.
الثروات العائلية من خارج الاتحاد الأوروبي، والمكاتب العائلية الأوروبية، والمستثمرون المؤسسيون يعتمدون على ألمانيا كسوق عقارية مستقرة. تتولى TABAK هيكلة الدخول — بأمان قانوني، وكفاءة ضريبية مثلى، وسرّية تامة.
شركة قابضة GmbH، أو صندوق استثمار بديل متخصص (Spezial-AIF)، أو شركة أشخاص ألمانية، أو استثمار مباشر — هيكلة تراعي بلد المستثمر وملفه الضريبي وأفق التخارج.
الاستفادة من اتفاقيات تجنب الازدواج الضريبي الألمانية لخفض ضرائب المنبع على إيرادات الإيجار وأرباح البيع وتوزيعات الأرباح — بامتثال قائم على الجوهر الاقتصادي.
بناء جوهر اقتصادي حقيقي للشركة الألمانية المستثمَر فيها — حماية من قواعد الضريبة الإضافية وتوثيق متوافق مع معايير BEPS.
التحقق من هوية العملاء وفق قانون مكافحة غسل الأموال، والتسجيل في سجل الشفافية، وإثباتات مصادر الأموال — بمستوى مؤسسي.
هياكل منسّقة عبر ألمانيا والنمسا وسويسرا ومواقع أوروبية مختارة (هولندا، لوكسمبورغ، النمسا، سويسرا) — مع مكاتب محاماة وشركاء ضرائب معتمدين.
هيكل التفويض بأكمله تحت اتفاقية سرّية. تواصل متكتّم، ومشاركة متدرّجة للمعلومات، وغرف بيانات منفصلة — بمستوى المكاتب العائلية.
في المحافظ المؤسسية، ليست الإيجارات أو رسوم الصيانة هي جوهر المسألة — بل الهيكل والضرائب والتوقيت. من يُحسِن هنا يجني مبالغ من سبع خانات. ومن يتجاهل ذلك يهدرها.
إن امتياز § 9 Nr. 1 S. 2 GewStG يخفّض العبء الضريبي على إيرادات الإيجار عملياً إلى مستوى ضريبة الشركات (15% بدلاً من 30%). الشرط: نشاط مقتصر على إدارة الثروات — بهيكلة سليمة وخالية من الأنشطة الضارة.
عند الاستحواذ عبر صفقات الحصص (عتبة 90% وفق § 1 Abs. 2a/3 GrEStG) يمكن تصميم ضريبة نقل الملكية بأمان قانوني. ففي صفقات بقيمة 50 مليوناً يعني ذلك توفيراً بنسبة 5,0% (معدل الضريبة في ولاية بادن-فورتمبيرغ) — 2,5 مليون € لكل صفقة.
بيع حصص الشركة المالكة للعقار بدلاً من العقار نفسه: 95% من أرباح البيع معفاة من ضريبة الشركات. وفي حال ربح بيع قدره 10 ملايين يعني ذلك نحو 2,8 مليون € إضافية من صافي العائد.
تحتاج المكاتب العائلية والمستثمرون المؤسسيون والبنوك إلى تقارير موحّدة عبر جميع شركات العقارات: صافي قيمة الأصول (NAV)، والعائد النقدي على النقد، ومعدل العائد الداخلي (IRR)، والعوائد قبل الضريبة وبعدها. نقدّمها بضغطة زر — وبالصيغة التي يحتاجها المتلقي.
للمحافظ العقارية ذات الطابع التشغيلي ينطبق إعفاء بنسبة 85% أو 100%. الشرط: هيكلة صحيحة كأصول تشغيلية للمنشأة. نحن نبني الهيكل مسبقاً حتى لا يكلّف انتقال الثروة بين الأجيال 30% ضريبة إرث.
يتعيّن على المستثمرين الدوليين منذ ATAD/BEPS إثبات جوهر اقتصادي حقيقي. نبني الهيكل القابض الألماني بما يستوفي متطلبات الجوهر — محمياً من قواعد الضريبة الإضافية ومحسَّناً من حيث ضريبة المنبع.
للمحافظ بدءاً من 10 ملايين €: عند هذا الحجم، ليست رسوم الإدارة هي ما يحسم العائد، بل الهيكل الضريبي وهندسة الصفقات. وهنا يكمن تركيزنا — نموذج واحد محسَّن لصفقة حصص يغطي كلفة التفويض لعقود.
هيكل أتعاب حسب الجهد والحجم الاستراتيجي. باقات بأسعار ثابتة لأنواع التفويضات المحددة، ونماذج أتعاب شهرية للإدارة المستمرة للمحافظ.
تحليل تأسيسي لمرة واحدة لمحفظتكم
إدارة استراتيجية مستمرة للمحفظة
جانب الشراء / جانب البيع · تفويض منفرد
جميع الأتعاب صافية تُضاف إليها ضريبة القيمة المضافة. الحد الأدنى لحجم التفويض: محافظ بدءاً من 10 ملايين € أو صفقات منفردة بدءاً من 5 ملايين €. لا نقدّم الإدارة التقليدية للمباني أو إدارة ملكية الشقق المشتركة — وعند الحاجة يسرّنا التوصية بشركاء إدارة من شبكتنا.
نواكب التفويضات العقارية بدءاً من نحو 10 ملايين € من حجم المحفظة أو الصفقات المنفردة بدءاً من 5 ملايين €. في المحافظ الأصغر نادراً ما يكون جهد الهيكلة مجدياً — فقيمتنا المضافة لا تكمن في حجم الأعمال بل في جودة الهيكل. المكاتب العائلية والمستثمرون المؤسسيون هم فئتنا المستهدفة الأساسية.
لا — وعن قصد. يبدأ تفويضنا حيث تُتخذ القرارات الهيكلية والضريبية والمتعلقة بالصفقات. أما الإدارة التشغيلية للمباني أو إدارة ملكية الشقق المشتركة فيسرّنا التوصية بها من شبكتنا المختارة من شركاء الإدارة المتخصصين. فيبقى كلٌّ في مجال تخصصه الأساسي.
في المحافظ المؤسسية، الجواب عملياً نعم دائماً. فالجمع بين § 9 Nr. 1 S. 2 GewStG (الخصم الموسّع) و§ 8b KStG (بيع معفى من الضريبة بنسبة 95 %) وتحسين ضريبة نقل الملكية عبر صفقة الحصص يتفوق على التملك الخاص عند أي حجم جدّي. غير أن عملية الإدخال ذاتها حساسة ضريبياً — إذ يجب هيكلتها بإحكام لتجنّب إظهار الاحتياطيات الكامنة.
عند الاستحواذ على حصص الشركة المالكة للعقار (بدلاً من العقار نفسه) لا تُستحق مبدئياً ضريبة نقل ملكية — ما لم تتجمع أكثر من 90 % من الحصص في يد واحدة (§ 1 Abs. 2a/3 GrEStG). وتحل هياكل RETT-Blocker القائمة على حصص الأقلية هذه المسألة بأمان قانوني. وفي إعادة الهيكلة داخل المجموعة ينطبق أحياناً § 6a GrEStG. نحن نهيكل كل صفقة على هذا الأساس منذ البداية.
التفويض بأكمله تحت اتفاقية سرّية (NDA). التزام بواجب الكتمان وفق § 203 StGB يشمل جميع المهنيين المرخّصين. غرف بيانات منفصلة للصفقات الحساسة، ومشاركة متدرّجة للمعلومات داخل الفريق، وقنوات تواصل متكتّمة — هذا هو المعيار في تفويضات المكاتب العائلية والمؤسسات، لا الاستثناء.
تحدّثوا معنا عن محفظتكم العقارية — من دون التزام، وبسرّية تامة، وبتواصل مباشر. نُريكم ما يمكن تحسينه.
