إدارة الأصول العقارية للمكاتب العائلية، والشركات القابضة، والمستثمرين المؤسسيين بدءًا من 10 مليون € حجم المحفظة. إدارة محفظة استراتيجية، هيكلة ضريبية (§ 9 رقم 1 جملة 2 من قانون ضريبة التجارة، حاجز RETT)، دعم المعاملات - مدمج بالكامل في هيكل القابضة والضرائب الخاص بك.
لا يفكر المستثمرون العقاريون المؤسسيون، والمكاتب العائلية، والشركات القابضة بالمتر المربع، بل بالعوائد، وملفات المخاطر، والكفاءة الضريبية. تقدم TABAK Consulting بالضبط ذلك - إدارة استراتيجية للمحفظة، وهيكلة، ودعم للمعاملات، مدمجة بالكامل في هيكل القابضة والضرائب الخاص بك.
نحن لا نعمل بالطريقة التقليدية. يبدأ تفويضنا حيث يجب على الملاك اتخاذ قرارات استراتيجية: ما الهيكلة التي تقلل من عبء ضريبة نقل الملكية في الاستحواذ التالي؟ كيف يمكنك الاستفادة الكاملة من § 9 رقم 1 جملة 2 من قانون ضريبة التجارة؟ ما هو المستوى الأمثل للقابضة للخروج المخطط له؟
نحن نقدم عن وعي إدارة الممتلكات التشغيلية، وإدارة WEG، وإدارة الإيجارات ليس لهذا، نوصي بمقدمي خدمات إدارية متخصصة من شبكتنا. تركيزنا: كل ما يجب تصميمه من الناحية الضريبية والاستراتيجية والمعاملات.
تتطلب الأصول العقارية المؤسسية إدارة استراتيجية مستمرة — ما الذي يتم الاحتفاظ به، ما الذي يتم التخلص منه، ما الذي يتم إعادة تموضعه؟ تقدم TABAK التحليل والقرار الهيكلي — وتنسق التنفيذ من خلال فريقها الخاص من القابضة والضرائب بالإضافة إلى الشركاء الإداريين المختارين.
تحليل لكل عقار بناءً على العائد المعدل حسب المخاطر، الكفاءة الضريبية، التعقيد الهيكلي — أساس لاتخاذ القرارات بشأن الاحتفاظ/إعادة التموقع/التصرف.
تحديد الأهداف المناسبة في القطاع غير السوقي، هيكلة الاستحواذ (صفقة أصول مقابل صفقة أسهم)، دعم العناية الواجبة للبائع.
التحضير للبيع مع هيكلة ضريبية مثالية، الاستفادة من امتيازات § 8b KStG، العناية الواجبة للبائع، تحديد المشترين بشكل سري.
تحليل عائد الاستثمار في التحديث، الامتثال لمعايير ESG، مفاهيم إعادة الاستخدام (مثل: مكتب → سكني)، خارطة طريق لزيادة القيمة مع آثار ضريبية.
تحليلات المواقع والأسواق والأسعار لأفضل المواقع الألمانية بالإضافة إلى بعض الأسواق الأوروبية. توصيات استثمارية مدفوعة بالبيانات.
لوحة معلومات متعددة الأغراض للملف الكامل: التدفق النقدي، القيمة الصافية، المؤشرات الضريبية، دمج الحيازة — شهريًا أو ربع سنوي حسب تفضيل العميل.
لا تُقرر المعاملات العقارية على طاولة الموثق — بل في مرحلة الهيكلة السابقة. تتابع TABAK تفويضات الشراء والبيع من الاستراتيجية إلى العناية الواجبة حتى الإغلاق — مع الميزة الحاسمة لهيكل ضريبي متكامل.
تحديد الهدف، هيكلة ما قبل الصفقة، العناية الواجبة الشاملة (قانونية، ضريبية، إنشائية)، دعم التفاوض وتنسيق الإغلاق.
التحضير للبيع مع العناية الواجبة للبائع، هيكل بيع محسن ضريبيًا (صفقة أسهم مقابل صفقة أصول)، التواصل مع المشترين والتفاوض.
نقل شركات العقارات بدلاً من العقارات نفسها — تحسين ضريبة نقل الملكية ضمن الإطار القانوني (§ 1 Abs. 2a/3/3a GrEStG).
هيكلة نظيفة من خلال حصص أقلية (عتبة 90%) لتجنب انتقالات الأسهم الخاضعة لضريبة نقل الملكية — موثقة قانونيًا.
فحص شامل بالتعاون مع محامين شركاء مختارين وخبراء فنيين. جرد المخاطر مع أهمية السعر.
دعم موثق، نقل عقود الإيجار / تفويضات الإدارة، دمج في الهيكل القائم للشركة القابضة، مرفق تقارير اعتبارًا من اليوم الأول.
من يحتفظ بالعقارات في الأصول الخاصة يدفع ضرائب مرتفعة جدًا – وينام بشكل أسوأ. هيكل GmbH يحمي الثروة الخاصة، يقلل العبء الضريبي، ويجعل سيناريوهات الخروج قابلة للتنبؤ.
تحتفظ شركة القابضة العقارية بحصص في عدة شركات GmbH عقارية. تدير كل شركة GmbH عقارية عقارًا أو أكثر. تتلقى القابضة توزيعات أرباح من شركات GmbH العقارية - معفاة بنسبة 95% من ضريبة الشركات (§ 8b KStG).
عند بيع عقار، يمكن بيع إما العقار نفسه (صفقة أصول) أو الأسهم في شركة GmbH العقارية (صفقة أسهم). تتيح صفقة الأسهم للمشتري تحسين ضريبة نقل الملكية - مما يمكن أن يؤدي غالبًا إلى أسعار شراء أعلى.
تدعم TABAK إدخال العقارات في هياكل GmbH، والتنسيق مع مكتب الضرائب (معلومات ملزمة)، وتوثيق الامتثال للأسعار العادلة، والدعم الضريبي المستمر لشركة GmbH العقارية.
توزيعات الأرباح من شركة GmbH العقارية → القابضة: معفاة بنسبة 95% من الضرائب (§ 8b KStG)
يمكن أن تكون الأخطاء الضريبية المتعلقة بالعقارات مكلفة ودائمة. يمكن أن تتراكم بسرعة مبالغ تصل إلى ستة أرقام بسبب بيع مخطط بشكل خاطئ، أو نسيان خصومات الاستهلاك، أو تفويت تحسين ضريبة نقل الملكية. تقوم TABAK بوضع جميع الرافعات في مكانها - قبل أن تضيع.
الاستهلاك الخطي (2% سنويًا) مقابل استهلاك المعالم (§ 7i: حتى 9% سنويًا) مقابل زيادة الخصم وفقًا لـ § 7b EStG. تقوم TABAK بتعظيم إمكانات الاستهلاك لكل عقار.
تحسين § 1 Abs. 3 GrEStG عند الاستحواذ على حصص في الشركات - حتى الإعفاء الكامل من ضريبة نقل الملكية في إعادة هيكلة داخل المجموعة.
فترة 10 سنوات § 23 EStG، احتياطي إعادة الاستثمار § 6b EStG، صفقة أصول مقابل صفقة أسهم - يتطلب الخروج الأمثل ضريبيًا على الأقل عامين من الوقت المسبق.
§ 9 UStG: يتيح خيار المسؤولية عن ضريبة القيمة المضافة للعقارات التجارية خصم ضريبة المدخلات على تكاليف الشراء والتجديد. أمر حاسم للعقارات الأكبر.
تستخدم الأصول العائلية من الدول الثالثة، والمكاتب العائلية من دول الاتحاد الأوروبي في الخارج، والمستثمرون المؤسسيون ألمانيا كسوق عقاري مستقر. تقوم TABAK بترتيب الدخول — بشكل قانوني آمن، ضريبيًا مثالي، وسري.
شركة قابضة GmbH، AIF خاص، شراكة ألمانية أو استثمار مباشر — مُهيكل وفقًا لأصل المستثمرين، والملف الضريبي، وآفاق الخروج.
استخدام الاتفاقيات الضريبية المزدوجة الألمانية لتقليل الضرائب المقتطعة على دخل الإيجار، والأرباح الرأسمالية، والأرباح الموزعة — مع الامتثال القائم على الجوهر.
إنشاء جوهر اقتصادي حقيقي لشركة الاستثمار الألمانية — موثق ضد ضريبة تخصيص الدخل ومتوافق مع معايير BEPS.
تحديد العملاء وفقًا لقانون مكافحة غسل الأموال، إدخال في سجل الشفافية، أدلة المصدر — على مستوى مؤسسي.
هياكل منسقة عبر منطقة DACH ومواقع مختارة في الاتحاد الأوروبي (NL، LU، AT، CH) — مع شركات محاماة وشركاء ضريبيين موثوقين.
هيكل تفويض كامل بموجب NDA. تواصل سري، معلومات متدرجة، غرف بيانات منفصلة — على مستوى المكتب العائلي.
في المحافظ المؤسسية، لا يتعلق الأمر بالإيجارات أو رسوم الخدمات — بل بالهيكل والضرائب والتوقيت. من يقوم بتحسين هنا يمكنه تحقيق مبالغ تصل إلى سبعة أرقام. من يتجاهل ذلك يفقدها.
الـ § 9 رقم 1 س. 2 امتياز GewStG يقلل العبء الضريبي على دخل الإيجار إلى مستوى ضريبة الشركات عمليًا (15% بدلاً من 30%). الشرط: نشاط إدارة الأصول فقط — مُهيكل بشكل نظيف، بدون أنشطة ضارة.
عند الاستحواذ من خلال صفقات الأسهم (عتبة 90% وفقًا للمادة 1 الفقرة 2a/3 من قانون ضريبة التحويل العقاري)، يمكن هيكلة ضريبة التحويل العقاري بشكل آمن. مع صفقات بقيمة 50 مليون هذا يعني توفيرًا بنسبة 6.5% — 3.25 مليون € لكل صفقة.
بيع أسهم شركة GmbH العقارية بدلاً من العقار نفسه: 95% من الأرباح الرأسمالية معفاة من ضريبة الشركات. في حالة ربح رأس المال بقيمة 10 ملايين هذا يعني تقريبًا 2.8 مليون € من العائدات الصافية الإضافية.
تحتاج المكاتب العائلية والمستثمرون المؤسسيون والبنوك إلى تقارير موحدة عبر جميع شركات GmbH العقارية: القيمة الصافية للأصول، العائد النقدي على النقد، معدل العائد الداخلي، العوائد قبل/بعد الضريبة. نحن نقدم ذلك بضغطة زر — بالشكل الذي يحتاجه المستلم.
بالنسبة لمحافظ العقارات ذات الطابع التشغيلي، فإن إعفاء بنسبة 85% أو 100%. الشرط: هيكلة صحيحة كأصول تجارية. نحن نبني الهيكل مسبقًا حتى لا يكلف تغيير الأجيال 30% من ضريبة الميراث.
يجب على المستثمرين الدوليين إثبات وجود جوهر اقتصادي حقيقي منذ ATAD/BEPS. نحن نقوم بإنشاء الهيكل القابض الألماني وفقًا لمتطلبات الجوهر — محمي من ضريبة الشركات الأجنبية الخاضعة للرقابة ومُحسَّن لضريبة المصدر.
بالنسبة للمحافظ التي تبدأ من 10 ملايين €: عند هذا الحجم، ليست رسوم الإدارة هي التي تحدد العائد، بل هيكل الضريبة وهندسة المعاملات. هنا يكمن تركيزنا — نموذج صفقة الأسهم المحسن الواحد يسترد تكلفة التفويض على مدى عقود.
هيكل الرسوم يعتمد على الجهد والحجم الاستراتيجي. حزم بسعر ثابت لأنواع محددة من التفويضات، نماذج احتفاظ لإدارة المحفظة المستمرة.
تحليل أولي لمرة واحدة لمحفظتك
إدارة استراتيجية مستمرة للمحفظة
الجانب المشتري / الجانب البائع · تفويض فردي
جميع الرسوم صافية بالإضافة إلى ضريبة القيمة المضافة. الحد الأدنى لحجم التفويض: محافظ من 10 ملايين يورو أو معاملات فردية من 5 ملايين يورو. لا تقدم الإدارة العقارية التقليدية / إدارة WEG — إذا لزم الأمر، يسعدنا إحالتك من خلال شبكة شركائنا في الإدارة.
ندعم التفويضات العقارية بدءًا من حوالي 10 ملايين يورو من حجم المحفظة أو معاملات فردية بدءًا من 5 ملايين يورو. بالنسبة للأصول الأصغر، فإن جهد الهيكلة نادرًا ما يكون مجديًا — وتكمن قيمتنا في الجودة الهيكلية وليس في الأعمال ذات الحجم الكبير. مكاتب العائلات والمستثمرون المؤسسيون هم جمهورنا المستهدف الأساسي.
لا — عن قصد لا. يبدأ تفويضنا حيث يتم اتخاذ قرارات هيكلية وضرائبية ومرتبطة بالمعاملات. يسعدنا إحالتك إلى إدارة عقارية تشغيلية أو إدارة WEG من خلال شبكتنا المنسقة من الشركاء المتخصصين في الإدارة. بهذه الطريقة، يبقى الجميع مركزين على كفاءاتهم الأساسية.
بالنسبة للأصول المؤسسية، فإن الإجابة هي نعم تقريبًا دائمًا. إن الجمع بين § 9 رقم 1 جملة 2 من قانون GewStG (الخصم الموسع)، § 8b من قانون KStG (تخلصات معفاة من الضرائب بنسبة 95%) وتحسين GrESt في صفقة الأسهم يتجاوز الأصول الخاصة على أي نطاق جاد. ومع ذلك، فإن الإدخال نفسه حساس من الناحية الضريبية — يجب هيكلته بشكل صحيح لتجنب إثارة الكشف عن الاحتياطيات المخفية.
عند شراء حصص في شركة GmbH المعنية (بدلاً من العقار نفسه)، لا يتم فرض ضريبة نقل العقارات (GrESt) بشكل عام — طالما أنه لا يتم تجميع أكثر من 90% من الحصص في يد واحدة (§ 1 Abs. 2a/3 GrEStG). تعمل هياكل حظر RETT مع حصص الأقلية على حل هذه المشكلة بشكل آمن. في حالة إعادة الهيكلة الداخلية للشركات، قد ينطبق § 6a GrEStG. نحن نقوم بهيكلة كل معاملة وفقًا لذلك من البداية.
تفويض كامل بموجب اتفاقية عدم الإفشاء. سرية وفقًا للفقرة 203 من القانون الجنائي الألماني لجميع المهنيين. غرف بيانات منفصلة للمعاملات الحساسة، معلومات متدرجة داخل الفريق، قنوات اتصال سرية — هذا هو المعيار للوكالات العائلية والمندوبات المؤسسية، وليس استثناءً.
تحدث إلينا عن محفظتك العقارية - بدون التزام، بسرية، مباشرة. سنظهر لك ما يمكن تحسينه.
