金利調整の後、ドイツ不動産市場は再編されました。購入価格は下がり、賃料は上昇を続け——初期利回りは再び多くの物件の資金調達コストを上回っています。2026年に投資が採算に乗るかどうかを決めるのは、市場よりもストラクチャーです。償却制度、法形式、出口設計が、購入価格以上に税引後リターンを左右します。
出発点：利回りは戻った、選別は続く
市場は再び計算の合う環境を提供しています。より現実的な購入価格、大都市圏の逼迫した賃貸市場、新築低迷による構造的な住宅不足。同時に、エネルギー効率と立地がこの資産クラスを勝者と敗者に分けています——改修需要は今日、価格決定要因であり、周辺的な話題ではありません。プロの買い手にとっての意味はこうです：値上がり期待ではなくキャッシュフローで物件を選び、公証人のアポイントの前に税務ストラクチャーを固めること。
償却制度：これほどのAfAは滅多にない
- 定額法： 2023年以降に完成した住宅建物は3％（§ 7 第4項 EStG）。既存建物は2％または2.5％。
- 逓減法： 2023年10月1日から2029年9月30日までに着工または売買契約を締結した新築住宅について、§ 7 第5a項 EStG は次を認めます： 残存価額の5％ ——後から定額法への切り替えも可能。最初の10年間で、定額法より約3分の1多い償却額が積み上がります（算定基礎の約30％に対し約40％）。
- 新築賃貸住宅の特別償却（§ 7b EStG）： 建築コスト上限内でQNG認証を取得したエネルギー効率住宅40の新築には、最初の4年間、年5％を追加——逓減償却と併用可能。
- 残存耐用年数： 既存物件では、鑑定書によって実際の耐用年数がより短いことを立証でき、償却を大幅に引き上げられます。
逓減償却と§ 7b特別償却は、基準日・効率基準・コスト上限に紐づいており——取得後に作り出すことはできません。償却戦略は最初の確定申告ではなく、購入計算に属します。
ストラクチャーの問題：個人保有か、KGか、GmbHか
3つの基本モデルが競合します：
- 個人資産： 10年経過後の売却益は非課税（§ 23 EStG）——バイ・アンド・セル戦略には無敵ですが、経常収益はフル税率で課税されます。
- 資産管理GmbH & Co. KG： 税務上transparent（構成員課税）で、投機期間を活用でき、家族の資本参加にも柔軟です。
- 不動産GmbH： 拡張営業税控除により経常負担は15.825％まで低下——2028年以降は法人税引き下げでさらに下がります。代償は：資産実体が恒久的に課税に絡め取られること。このトレードオフは次の記事で定量化しています： 資産管理GmbH 。
大型取引では不動産取得税の設計も加わります。10年以内に持分の90％以上が移転すると、シェアディールでも取得税が発生します（§ 1 第2a/2b項 GrEStG）。事業用不動産を売却する方は、利益が課税される前に次を知っておくべきです： § 6b積立金 。
資金調達とストレステスト
1％金利時代は戻りません。2026年は保守的な前提で計算します：現在より高い借換金利でも耐えられる債務返済能力、築年数と状態に応じた修繕積立、10年間のエネルギー設備投資計画。プロの投資家は、グロス初期利回りではなく、取得・運用・売却のフルサイクルで税引後リターンを計算します。
よくあるご質問
不動産はいつ投資として割に合いますか？
税金・修繕費・現実的な借換金利を差し引いた持続的キャッシュフローがプラスで、ストラクチャーが出口戦略に合っているときです。値上がりはボーナスであり、計算の基礎ではありません。
新築にはどの償却が適用されますか？
定額3％。2023年10月から2029年9月までに着工したプロジェクトは、選択により残存価額の5％の逓減償却——エネルギー効率住宅40の新築ではさらに§ 7b特別償却が加わります。
不動産は個人で買うべきか、GmbH経由か？
個人保有は10年後の非課税売却で、GmbHは内部留保した賃料収益への低い経常課税で優位に立ちます。答えは保有期間、分配ニーズ、ポートフォリオ規模次第です。
企業経営者、投資家、ファミリービジネスに対する20年以上のアドバイザリー実績。税理士法上の独占業務は、パートナー事務所であるTABAK Steuerberatungが担当いたします。
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