事業用不動産を利益を出して売却しても、税務署と分け合う必要はありません。利益を次の投資へ持ち込むことができます。§ 6b EStG（ドイツ所得税法）は、土地・建物の売却で生じた含み益を新たな物件へ移転するか、最長6年間、積立金として留保することを認めています。ポートフォリオの整理が活発な時代において、この規定は課税中立の資産組み替えを実現する中心的なツールです。
優遇の対象となる資産
移転できるのは、次の資産の売却益です： 土地、立木等の地上定着物 （農林業経営者の場合）、 建物および内陸水運船舶 （いずれも固定資産）。中心的な要件：売却した経済財は 少なくとも6年間継続してドイツ国内の恒久的施設の固定資産に 属していたことが必要です（§ 6b 第4項 EStG）。利益は 売却年度または前年度 に取得した資産へ直接移転するか、積立金を設定します。
期限の仕組み
- 4年間 以内に土地または建物へ再投資すること；
- 6年間、新築建物へ再投資し、かつ4年目の満了前に建設へ着手した場合；
- 再投資のないまま期限が経過すると、積立金は利益に加算して取り崩され—— 存続した完全な各事業年度につき6％の利益加算 が上乗せされます（§ 6b 第7項 EStG）。積立金は駐車場ではなく、スケジュール表なのです。
個人企業（Personenunternehmen）は、 資本会社持分 の売却益についても、最高 200万ユーロ まで § 6b 第10項 EStG に基づき移転できます——新たな持分、動産、または建物へ。従来の50万ユーロの上限は大幅に引き上げられており、多くの古い解説記事はこの点で時代遅れです。
戦略的な活用場面
- ポートフォリオの入れ替え： 値上がりした事業用不動産を売却し、物流・生産用地へ再投資——即時課税による実質の目減りなしに。
- 拠点移転： 旧拠点の含み益が新築を資金面で支えます。新築の6年期限が建設期間を確保します。
- 事業承継と組織再編： 承継の前に、不動産を課税中立で事業会社から資産保有会社へ移すことができます——これは 事業承継プロセス で見落とされがちな要素です。
- 不動産戦略との組み合わせ： 移転先の物件には通常の減価償却規定が適用されます——住宅建物の逓減償却（AfA）を含みます。詳しくは 資本投資としての不動産 の記事で解説しています。
つまずきやすいポイント
- 6年間の事前保有要件： 早すぎる売却は優遇を完全に失わせます。
- 移転先はドイツ国内の恒久的施設の固定資産に限られます； EU域内の恒久的施設については、§ 6b 第2a項 EStG は納税の分割繰延のみを認めています。
- 個人単位の取り扱い： 共同事業体（Mitunternehmerschaft）では、積立金は社員（出資者）ごとに管理する必要があります——これは設計の余地を生みます（同一納税者の複数事業間での移転）が、厳密な記帳が求められます。
- 建物から建物へのみ： 土地の売却益は建物の売却益より柔軟に移転できます——§ 6b 第1項の再投資マトリックスは、売却後ではなく売却前に確認すべきです。
よくあるご質問
課税はどのくらい繰り延べられますか？
最長4年間、新築建物への再投資の場合は最長6年間です。期限内に移転すれば、利益は新しい物件へ恒久的に引き継がれ——課税されるのはその物件を将来売却したときです。
再投資せずに取り崩すと何が起きますか？
追徴課税に加え、積立金の完全な存続年度ごとに6％の利益加算——4年後には積立金額の24％の上乗せとなります。
§ 6b は GmbH（ドイツ有限会社）にも適用されますか？
はい。土地と建物については制限なく適用されます。第10項の持分売却益の移転のみ個人企業に限られます——資本会社はその代わりに § 8b KStG（ドイツ法人税法）を利用します。
企業経営者、投資家、ファミリービジネスに対する20年以上のアドバイザリー実績。税理士法上の独占業務は、パートナー事務所であるTABAK Steuerberatungが担当いたします。
事務所プロフィール →