Une GmbH immobilière paie typiquement 30 % d'impôt total sur les revenus locatifs : 15 % d'impôt sur les sociétés plus 15 % d'impôt commercial (variable selon la région). Avec la réduction de l'impôt commercial étendue, ce fardeau diminue à 15 % — une réduction de moitié. Si les conditions sont remplies.
Ce que stipule la réglementation
§ 9 No. 1 Phrase 2 GewStG réduit le revenu commercial de la partie attribuable à l'administration et à l'utilisation de ses propres biens immobiliers. Le résultat : aucune taxe commerciale n'est perçue sur la partie réductible. Aucune taxe commerciale n'est due. En effet, il ne reste que l'impôt sur les sociétés (15 %) plus la surtaxe de solidarité.
Pour une GmbH immobilière avec un excédent annuel de 1 million d'euros provenant des revenus locatifs, cela représente :
- Sans réduction : environ 300 000 € d'impôts
- Avec réduction : environ 158 250 € d'impôts
- Économies : 141 750 € par an
Les conditions en détail
1. Administration et utilisation exclusives de ses propres biens immobiliers
La GmbH peut uniquement gérer et utiliser des biens immobiliers. Même une petite activité différente peut compromettre la réduction — c'est le piège le plus souvent négligé.
2. Activités annexes autorisées
Seules des activités annexes étroitement définies sont autorisées :
- Gestion et utilisation des actifs de capital
- Construction et vente de ses propres maisons/appartements
- Supervision des immeubles résidentiels
3. Critères d'exclusion
Les éléments suivants excluent la réduction étendue :
- Systèmes photovoltaïques sur des toits loués (préjudiciable !)
- Sous-location d'installations opérationnelles
- Exploitation d'un hôtel ou d'une pension
- Restauration, gastronomie, autres services opérationnels
- Participation à une société de personnes à caractère commercial
Une GmbH immobilière avec 50 appartements installe un système photovoltaïque de 80 kWc sur un toit. Elle vend de l'électricité — et échoue à cause de l'exclusivité. La réduction étendue est entièrement perdue pour l'ensemble du résultat locatif. Une optimisation supposée devient un piège fiscal. Solution : externaliser le photovoltaïque dans une GmbH fille distincte.
Options de conception
Structure de holding pure
La GmbH de holding immobilier détient plusieurs GmbHs de propriété, chacune avec une gestion exclusive. Cela permet à la réduction de rester possible à chaque niveau.
Séparation PropCo/OpCo
La GmbH propriétaire (PropCo) loue à la GmbH d'exploitation (OpCo). PropCo bénéficie de la réduction, tandis qu'OpCo assume le risque opérationnel. Une structure classique pour les hôtels, les maisons de retraite et les biens logistiques.
Sociétés de poche pour de nouveaux projets
Au lieu de surcharger le portefeuille existant, de nouveaux investissements peuvent être réalisés par le biais de sociétés de poche. La réduction reste isolée pour chaque filiale.
Seuil de minorité
La jurisprudence a développé un seuil de minorité : les activités accessoires représentant moins de 5 % du chiffre d'affaires sont inoffensives si elles sont fonctionnellement nécessaires (par exemple, l'élimination des déchets dans le contrat de location). Cependant, ce seuil est interprété de manière restrictive — en cas de doute, vérifiez avec TABAK.
Obligations de documentation
La réduction est demandée dans le cadre de la déclaration de taxe professionnelle. Important : séparation claire des revenus, pas de mélange d'activités favorisées et non favorisées. Lors de l'audit, la réduction est régulièrement un point focal de l'examen.
Optimiser la structure immobilière.
Nous analysons votre(s) GmbH immobilière(s) pour l'éligibilité à la réduction et restructurons si nécessaire pour garantir la réduction.
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