Une GmbH (équivalent SARL allemande) immobilière supporte typiquement 30 % d'imposition globale sur ses revenus locatifs : 15 % d'impôt sur les sociétés plus 15 % de taxe professionnelle (variable selon les communes). Avec la réduction étendue de la taxe professionnelle, cette charge tombe à 15 % — soit une division par deux. À condition que les critères soient réunis.
Ce que prévoit la norme
Le § 9 Nr. 1 Satz 2 GewStG réduit le bénéfice imposable à la taxe professionnelle de la part afférente à la gestion et à l'exploitation du patrimoine immobilier propre. Résultat : sur la part bénéficiant de la réduction, aucune taxe professionnelle n'est due. En pratique, ne subsistent que l'impôt sur les sociétés (15 %) et la contribution de solidarité.
Pour une GmbH immobilière dégageant 1 M€ de résultat annuel locatif, cela représente :
- Sans réduction : env. 300 000 € d'impôt
- Avec réduction : env. 158 250 € d'impôt
- Économie : 141 750 € par an
Les conditions en détail
1. Gestion et exploitation exclusives d'un patrimoine immobilier propre
La GmbH doit se consacrer exclusivement à la gestion et à l'exploitation de biens immobiliers. La moindre activité annexe peut faire tomber la réduction — c'est le piège le plus souvent négligé.
2. Activités accessoires autorisées
Seules des activités accessoires strictement définies sont admises :
- Gestion et exploitation de capitaux mobiliers
- Construction et vente de maisons individuelles ou d'appartements en propriété
- Gestion d'ensembles de logements
3. Causes d'exclusion
Les éléments suivants excluent la réduction étendue :
- Fourniture d'électricité issue d'installations photovoltaïques au-delà du seuil de 10 % du § 9 Nr. 1 Satz 3 Buchst. b GewStG, ou à des consommateurs finaux qui ne sont pas locataires (préjudiciable !)
- Location conjointe d'équipements d'exploitation
- Exploitation d'un hôtel ou d'une pension
- Restauration, traiteur et autres prestations opérationnelles
- Participation à une société de personnes à caractère commercial
Une GmbH immobilière détenant 50 logements installe sur un toit une centrale photovoltaïque de 80 kWc et fournit l'électricité à ses locataires. Jusqu'en 2020, cela aurait fait tomber l'intégralité de la réduction étendue. Depuis la période d'imposition 2021, le § 9 Nr. 1 Satz 3 Buchst. b GewStG sauve la situation : les recettes issues de la fourniture d'électricité d'origine renouvelable (de même que celles des bornes de recharge pour véhicules électriques) sont sans incidence tant qu'elles n'excèdent pas 10 % des recettes tirées de la mise à disposition des immeubles. Attention toutefois : l'électricité ne peut être fournie qu'aux propres locataires ou injectée dans le réseau — la fourniture à d'autres consommateurs finaux reste préjudiciable. Les revenus électriques eux-mêmes demeurent en outre soumis à la taxe professionnelle, et si le seuil de 10 % est dépassé, la réduction est perdue pour l'ensemble du résultat locatif. Ce seuil doit donc faire l'objet d'un suivi permanent ; pour les installations de plus grande taille, la filialisation dans une GmbH dédiée reste la voie la plus sûre.
Options de structuration
Structure de holding pure
Une holding immobilière GmbH détient plusieurs GmbH d'actifs, chacune dédiée à la gestion exclusive. La réduction reste ainsi possible à chaque niveau.
Scission PropCo/OpCo
La GmbH propriétaire (PropCo) loue à la GmbH exploitante (OpCo). La PropCo bénéficie de la réduction, l'OpCo assume le risque opérationnel. Structure classique pour les hôtels, les établissements de soins et l'immobilier logistique.
Vorratsgesellschaften (« sociétés pré-constituées ») pour les nouveaux actifs
Plutôt que de surcharger le portefeuille existant, les nouveaux investissements peuvent être logés dans des Vorratsgesellschaften. La réduction est ainsi préservée, isolée au niveau de chaque filiale.
Seuil de minimis
La jurisprudence a dégagé un seuil de minimis : les activités accessoires représentant moins de 5 % du chiffre d'affaires sont sans incidence lorsqu'elles sont fonctionnellement nécessaires (par ex. la collecte des déchets prévue au bail). Ce seuil doit toutefois être interprété strictement — dans le doute, faites-le vérifier par TABAK.
Obligations documentaires
La réduction est sollicitée dans le cadre de la déclaration de taxe professionnelle. Point essentiel : une séparation rigoureuse des revenus, sans aucun mélange entre activités éligibles et non éligibles. Lors des contrôles fiscaux, la réduction constitue régulièrement un axe majeur de vérification.
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