Real Estate Asset Management pour family offices, holdings et investisseurs institutionnels à partir de 10 M€ de volume de portefeuille. Pilotage stratégique de portefeuille, structuration fiscale (§ 9 Nr. 1 S. 2 GewStG, RETT-Blocker), accompagnement de transactions — entièrement intégrés à votre structure de holding et à votre architecture fiscale.
Les investisseurs immobiliers institutionnels, les family offices et les holdings ne raisonnent pas en mètres carrés, mais en rendements, en profils de risque et en efficience fiscale. TABAK Consulting apporte précisément cela — pilotage stratégique de portefeuille, structuration et accompagnement de transactions, entièrement intégrés à votre paysage de holdings et à votre architecture fiscale.
Nous ne faisons pas de gestion classique. Notre mandat commence là où les propriétaires doivent trancher des questions stratégiques : quelle structuration minimise la charge de droits de mutation lors de la prochaine acquisition ? Comment exploiter proprement le § 9 Nr. 1 S. 2 GewStG ? Quel niveau de holding est optimal pour l'exit envisagé ?
La gestion opérationnelle d'immeubles, la gestion de copropriétés et la gestion locative ne font délibérément pas partie de notre offre — nous recommandons pour cela des prestataires de gestion spécialisés issus de notre réseau. Notre priorité : tout ce qui doit être structuré sur les plans fiscal, stratégique et transactionnel.
Un patrimoine immobilier institutionnel exige un pilotage stratégique continu — que conserver, que céder, que repositionner ? TABAK livre l'analyse et la décision de structure — et coordonne la mise en œuvre via sa propre équipe holding et fiscale ainsi que des partenaires de gestion sélectionnés.
Analyse actif par actif selon le rendement ajusté du risque, l'efficience fiscale et la complexité structurelle — base de décision pour conserver / repositionner / céder.
Identification de cibles pertinentes en off-market, structuration de l'acquisition (asset deal vs share deal), accompagnement de la vendor due diligence.
Préparation de la vente avec structuration fiscalement optimale, exploitation du privilège du § 8b KStG, vendor due diligence, identification discrète du cercle d'acquéreurs.
Analyse du ROI de modernisation, conformité ESG, concepts de reconversion (p. ex. bureaux → résidentiel), feuille de route de valorisation avec effets fiscaux.
Analyses d'emplacement, de marché et de prix sur les principales places allemandes et des marchés européens sélectionnés. Recommandations d'investissement fondées sur les données.
Tableau de bord multi-actifs sur l'ensemble du portefeuille : cash-flow, NAV, indicateurs fiscaux, consolidation holding — au rythme mensuel ou trimestriel, selon votre préférence.
Les transactions immobilières ne se jouent pas à la table du notaire — mais dans la phase de structuration qui la précède. TABAK accompagne les mandats buy-side et sell-side, de la stratégie à la due diligence jusqu'au closing — avec l'avantage décisif d'un dispositif fiscalement intégré.
Identification des cibles, structuration pre-deal, due diligence complète (juridique, fiscale, technique), accompagnement des négociations et coordination du closing.
Préparation de la vente avec vendor due diligence, structure de cession fiscalement optimale (share deal vs asset deal), approche des acquéreurs et négociation.
Cession de sociétés immobilières d'actif plutôt que des immeubles eux-mêmes — optimisation des droits de mutation dans le cadre légal (§ 1 Abs. 2a/3/3a GrEStG).
Structuration rigoureuse via des participations minoritaires (seuil de 90 %) pour éviter les transferts de parts soumis aux droits de mutation — documentée en toute sécurité juridique.
Examen exhaustif en collaboration avec des avocats partenaires sélectionnés et des experts techniques. Inventaire des risques avec incidence sur le prix.
Accompagnement notarial, transfert des baux et mandats de gestion, intégration dans la structure de holding existante, mise en place du reporting dès le premier jour.
Détenir des immeubles en patrimoine privé, c'est payer trop d'impôts – et dormir moins bien. La structure de GmbH protège le patrimoine privé, réduit la charge fiscale et rend les scénarios d'exit planifiables.
Une holding immobilière détient des participations dans plusieurs GmbH d'actif. Chaque GmbH d'actif gère un ou plusieurs biens immobiliers. La holding perçoit les dividendes des GmbH d'actif – exonérés à 95 % de l'impôt sur les sociétés (§ 8b KStG).
Lors de la vente d'un actif, il est possible de céder soit l'immeuble lui-même (asset deal), soit les parts de la GmbH d'actif (share deal). Le share deal permet à l'acquéreur d'optimiser les droits de mutation – ce qui autorise souvent des prix de cession plus élevés.
TABAK accompagne l'apport d'immeubles dans des structures de GmbH, la concertation avec l'administration fiscale (rescrit fiscal contraignant), la documentation de la conformité aux conditions de pleine concurrence et le suivi fiscal permanent de la GmbH immobilière.
Dividendes des GmbH d'actif → holding : exonérés à 95 % (§ 8b KStG)
Les erreurs fiscales en matière immobilière coûtent en silence et durablement. Une cession mal planifiée, un amortissement oublié ou une optimisation des droits de mutation manquée s'additionnent vite en montants à six chiffres. TABAK met tous les leviers en position – avant qu'ils ne soient perdus.
Amortissement linéaire (2 % par an) vs amortissement monuments historiques (§ 7i : jusqu'à 9 % par an) vs amortissement majoré selon § 7b EStG. TABAK maximise le potentiel d'amortissement de chaque actif.
Optimisation selon § 1 Abs. 3 GrEStG lors de l'acquisition de parts sociales – jusqu'à l'exonération totale des droits de mutation en cas de restructurations intragroupe.
Délai de 10 ans du § 23 EStG, réserve de réinvestissement du § 6b EStG, asset deal vs share deal – un exit fiscalement optimal exige au moins 2 ans d'anticipation.
§ 9 UStG : l'option pour l'assujettissement à la TVA sur l'immobilier commercial permet la déduction de la TVA en amont sur les coûts d'acquisition et de rénovation. Décisif pour les actifs de grande taille.
Patrimoines familiaux de pays tiers, family offices de l'UE et investisseurs institutionnels misent sur l'Allemagne comme marché immobilier stable. TABAK structure votre entrée — en toute sécurité juridique, avec une fiscalité optimale et en confidentialité.
Holding GmbH, fonds spécialisé (Spezial-AIF), société de personnes allemande ou investissement direct — structurés selon l'origine de l'investisseur, le profil fiscal et l'horizon d'exit.
Mobilisation des conventions de non-double imposition (DBA) allemandes pour des retenues à la source réduites sur les revenus locatifs, plus-values et dividendes — avec une conformité fondée sur la substance.
Constitution d'une substance économique réelle pour la société de participation allemande — protection contre l'imposition des revenus réputés distribués et documentation conforme BEPS.
Identification des clients conforme à la loi anti-blanchiment (GwG), inscription au registre de transparence, justification de l'origine des fonds — au niveau institutionnel.
Structures coordonnées à travers la zone DACH et des places européennes sélectionnées (NL, LU, AT, CH) — avec des cabinets d'avocats et de conseil fiscal partenaires audités.
Ensemble du mandat sous NDA. Communication discrète, information échelonnée, data rooms séparées — au niveau family office.
Pour les portefeuilles institutionnels, l'enjeu n'est ni le loyer ni les charges — mais la structure, la fiscalité et le timing. Qui optimise ici capte des montants à 7 chiffres. Qui l'ignore les abandonne.
Le régime de faveur du § 9 Nr. 1 S. 2 GewStG ramène la charge fiscale sur les revenus locatifs pratiquement au niveau du seul impôt sur les sociétés (15 % au lieu de 30 %). Condition : une activité exclusivement de gestion patrimoniale — structurée proprement, sans activités disqualifiantes.
Lors d'acquisitions via share deal (seuil de 90 % selon § 1 Abs. 2a/3 GrEStG), les droits de mutation peuvent être structurés en toute sécurité juridique. Sur des transactions de 50 M€ , cela représente 5,0 % d'économie (taux du Bade-Wurtemberg) — 2,5 M€ par opération.
Céder les parts de la GmbH d'actif plutôt que l'immeuble lui-même : 95 % de la plus-value de cession sont exonérés d'impôt sur les sociétés. Sur une plus-value de cession de 10 M€ , cela représente env. 2,8 M€ de produit net supplémentaire.
Family offices, investisseurs institutionnels et banques exigent des reportings consolidés couvrant l'ensemble des GmbH d'actif : NAV, cash-on-cash yield, TRI, rendements avant et après impôt. Nous livrons à la demande — dans le format attendu par le destinataire.
Pour les patrimoines immobiliers à caractère opérationnel s'applique l'exonération de 85 % ou 100 %. Condition : une structuration correcte en actif professionnel. Nous préparons la structure en amont, pour qu'un changement de génération ne coûte pas 30 % de droits de succession.
Depuis ATAD/BEPS, les investisseurs internationaux doivent démontrer une substance économique réelle. Nous bâtissons la structure de holding allemande conforme en substance — protégée contre l'imposition des revenus réputés distribués et optimisée en matière de retenue à la source.
Pour les portefeuilles à partir de 10 M€ : à cette échelle, ce ne sont pas les frais de gestion qui déterminent le rendement, mais la structure fiscale et l'architecture transactionnelle. C'est là notre cœur de métier — un seul modèle de share deal optimisé amortit le mandat sur des décennies.
Structure d'honoraires selon la charge de travail et le volume stratégique. Forfaits pour des types de mandats définis, modèles de retainer pour le pilotage de portefeuille en continu.
Analyse initiale unique de votre patrimoine
Pilotage stratégique continu du portefeuille
Buy-side / sell-side · mandat unique
Tous les honoraires s'entendent nets, hors TVA. Volume minimal de mandat : portefeuilles à partir de 10 M€ ou transactions unitaires à partir de 5 M€. La gestion immobilière classique / gestion de copropriétés n'est pas proposée — au besoin, nous vous orientons volontiers vers notre réseau de partenaires de gestion.
Nous accompagnons des mandats immobiliers à partir d'env. 10 M€ de volume de portefeuille ou des transactions unitaires à partir de 5 M€. Pour des patrimoines plus modestes, l'effort de structuration se justifie rarement — et notre création de valeur ne réside pas dans le volume, mais dans la qualité structurelle. Les family offices et les investisseurs institutionnels constituent notre cœur de clientèle.
Non — et c'est un choix délibéré. Notre mandat commence là où se prennent les décisions structurelles, fiscales et transactionnelles. Pour la gestion opérationnelle d'immeubles ou de copropriétés, nous vous orientons volontiers vers notre réseau sélectionné de partenaires de gestion spécialisés. Ainsi, chacun reste dans son cœur de compétence.
Pour les patrimoines institutionnels, pratiquement toujours. La combinaison du § 9 Nr. 1 S. 2 GewStG (réduction élargie), du § 8b KStG (cessions exonérées à 95 %) et de l'optimisation des droits de mutation en share deal surpasse la détention privée à toute échelle sérieuse. L'apport lui-même est toutefois fiscalement délicat — il doit être rigoureusement structuré afin de ne pas déclencher la révélation de réserves latentes.
Lors de l'acquisition des parts de la GmbH d'actif (au lieu de l'immeuble lui-même), aucun droit de mutation n'est en principe dû — tant que 90 % au plus des parts sont réunies en une seule main (§ 1 Abs. 2a/3 GrEStG). Les structures RETT-Blocker avec participations minoritaires résolvent ce point en toute sécurité juridique. En cas de restructurations intragroupe, le § 6a GrEStG s'applique parfois. Nous structurons chaque transaction en conséquence dès le départ.
Mandat intégralement sous NDA. Secret professionnel du § 203 StGB pour tous les professionnels agréés. Data rooms séparées pour les transactions sensibles, information échelonnée au sein de l'équipe, canaux de communication discrets — c'est le standard, et non l'exception, pour les mandats family office et institutionnels.
Parlons de votre portefeuille immobilier – sans engagement, en toute confidentialité, en direct. Nous vous montrons ce qui peut être amélioré.
