Gestion d'Actifs Immobiliers pour bureaux familiaux, holdings et investisseurs institutionnels à partir de 10 millions € Volume de portefeuille. Gestion stratégique de portefeuille, structuration fiscale (§ 9 n° 1 phrase 2 GewStG, bloqueur RETT), accompagnement des transactions — entièrement intégré dans votre structure de holding et fiscale.
Les investisseurs immobiliers institutionnels, les bureaux familiaux et les holdings ne pensent pas en mètres carrés, mais en rendements, profils de risque et efficacité fiscale. TABAK Consulting fournit exactement cela — gestion stratégique de portefeuille, structuration et accompagnement des transactions, entièrement intégré dans votre paysage de holding et fiscal.
Nous ne travaillons pas de manière traditionnelle. Notre mandat commence là où les propriétaires doivent prendre des décisions stratégiques : Quelle structuration minimise la charge de la taxe de transfert immobilier lors de la prochaine acquisition ? Comment exploitez-vous pleinement § 9 n° 1 phrase 2 GewStG ? Quel niveau de holding est optimal pour la sortie prévue ?
Nous proposons délibérément la gestion opérationnelle des biens, la gestion WEG et la gestion locative pas Pour cela, nous recommandons des prestataires de services administratifs spécialisés de notre réseau. Notre objectif : tout ce qui doit être conçu en termes de fiscalité, de stratégie et de transactions.
Les actifs immobiliers institutionnels nécessitent une gestion stratégique continue — que conserver, que céder, que repositionner ? TABAK fournit l'analyse et la décision structurelle — et coordonne la mise en œuvre via sa propre équipe de holding et fiscale ainsi que des partenaires administratifs sélectionnés.
Analyse par propriété basée sur le rendement ajusté au risque, l'efficacité fiscale, la complexité structurelle — base pour les décisions de conserver/repositionner/disposer.
Identification de cibles appropriées dans le secteur hors marché, structuration de l'acquisition (transaction d'actifs vs. transaction d'actions), accompagnement de la due diligence du vendeur.
Préparation à la vente avec une structuration fiscalement optimale, utilisation des privilèges du § 8b KStG, due diligence du vendeur, identification discrète des acheteurs.
Analyse du ROI de modernisation, conformité ESG, concepts de réutilisation (par exemple, Bureau → Résidentiel), feuille de route d'augmentation de valeur avec effets fiscaux.
Analyses de localisation, de marché et de prix des meilleurs emplacements allemands ainsi que de certains marchés de l'UE. Recommandations d'investissement basées sur les données.
Tableau de bord multi-objets pour l'ensemble du portefeuille : flux de trésorerie, valeur nette d'inventaire, indicateurs fiscaux, consolidation de la holding — mensuel ou trimestriel selon les préférences du client.
Les transactions immobilières ne se décident pas à la table du notaire — mais dans la phase de structuration préalable. TABAK accompagne les mandats d'achat et de vente de la stratégie à la due diligence jusqu'à la clôture — avec l'avantage décisif d'une configuration intégrée fiscalement.
Identification de la cible, structuration pré-transaction, due diligence complète (juridique, fiscale, construction), soutien à la négociation et coordination de la clôture.
Préparation à la vente avec due diligence du vendeur, structure de vente fiscalement optimisée (partie de l'action vs. partie de l'actif), contact avec les acheteurs et négociation.
Transfert de sociétés immobilières au lieu des propriétés elles-mêmes — optimisation de la taxe de transfert de propriété dans le cadre légal (§ 1 Abs. 2a/3/3a GrEStG).
Structuration propre par le biais de participations minoritaires (seuil de 90 %) pour éviter les transferts d'actions soumis à la taxe de transfert de propriété — documenté légalement.
Examen complet en collaboration avec des avocats partenaires sélectionnés et des experts techniques. Inventaire des risques avec pertinence pour le prix.
Soutien notarial, transfert de baux / mandats de gestion, intégration dans la structure de holding existante, pièce jointe de reporting dès le premier jour.
Ceux qui détiennent des biens immobiliers dans des actifs privés paient trop d'impôts – et dorment moins bien. La structure GmbH protège la richesse privée, réduit la charge fiscale et rend les scénarios de sortie prévisibles.
Une société de holding immobilière détient des parts dans plusieurs GmbH immobilières. Chaque GmbH immobilière gère un ou plusieurs biens immobiliers. La holding reçoit des dividendes des GmbH immobilières – 95 % exonérés d'impôt sur les sociétés (§ 8b KStG).
Lors de la vente d'un bien, soit le bien lui-même (asset deal), soit les parts de la GmbH immobilière (share deal) peuvent être cédés. Le share deal permet à l'acheteur d'optimiser les droits de mutation – ce qui permet souvent des prix d'achat plus élevés.
TABAK accompagne l'apport d'immobilier dans des structures GmbH, la coordination avec le fisc (renseignement contraignant), la documentation de la conformité aux prix de transfert et l'accompagnement fiscal continu de la GmbH immobilière.
Dividendes de la GmbH immobilière → Holding : 95 % exonérés d'impôt (§ 8b KStG)
Les erreurs fiscales liées à l'immobilier peuvent coûter cher et être permanentes. Une vente mal planifiée, des déductions d'amortissement oubliées ou une optimisation des droits de mutation manquée peuvent rapidement s'accumuler à des montants à six chiffres. TABAK met en place tous les leviers – avant qu'ils ne soient perdus.
Amortissement linéaire (2 % par an) vs. amortissement de monument (§ 7i : jusqu'à 9 % par an) vs. déduction accrue selon § 7b EStG. TABAK maximise le potentiel d'amortissement de chaque bien.
Optimisation de § 1 Abs. 3 GrEStG lors de l'acquisition de parts de sociétés – jusqu'à l'exemption totale de droits de mutation dans le cadre de restructurations intra-groupe.
Délai de 10 ans § 23 EStG, réserve de réinvestissement § 6b EStG, asset deal vs. share deal – une sortie fiscalement optimale nécessite au moins 2 ans de préparation.
§ 9 UStG : L'option pour la responsabilité de la TVA pour les biens commerciaux permet la déduction de la taxe sur la valeur ajoutée sur les coûts d'acquisition et de rénovation. Décisif pour les biens plus grands.
Les actifs familiaux en provenance de pays tiers, les family offices de l'UE à l'étranger et les investisseurs institutionnels utilisent l'Allemagne comme un marché immobilier stable. TABAK structure l'entrée — en toute sécurité juridique, de manière fiscalement optimale et confidentielle.
Holding GmbH, AIF spécial, société de personnes allemande ou investissement direct — structuré en fonction de l'origine des investisseurs, du profil fiscal et de l'horizon de sortie.
Utilisation des conventions de double imposition allemandes pour des retenues d'impôt réduites sur les revenus locatifs, les plus-values et les dividendes — avec une conformité basée sur la substance.
Établissement d'une véritable substance économique pour la société d'investissement allemande — documentée contre la taxation par attribution de revenus et conforme aux normes BEPS.
Identification des clients conforme à la loi sur le blanchiment d'argent, inscription au registre de transparence, preuves de provenance — à un niveau institutionnel.
Structures coordonnées à travers la région DACH et des emplacements sélectionnés de l'UE (NL, LU, AT, CH) — avec des cabinets d'avocats et de fiscalité vérifiés.
Structure de mandat complète sous NDA. Communication discrète, informations échelonnées, salles de données séparées — au niveau des family offices.
Dans les portefeuilles institutionnels, il ne s'agit pas de loyers ou de charges — mais de structure, de fiscalité et de timing. Ceux qui optimisent ici peuvent gagner des montants à sept chiffres. Ceux qui l'ignorent les perdent.
Le § 9 No. 1 S. 2 privilège GewStG réduit la charge fiscale sur les revenus locatifs à pratiquement un niveau d'impôt sur les sociétés (15 % au lieu de 30 %). Condition : activité exclusivement de gestion d'actifs — proprement structurée, sans activités nuisibles.
Lors de l'acquisition par des transactions de partage (seuil de 90 % selon l'article 1, paragraphe 2a/3 de la loi sur les droits de mutation), la taxe sur les mutations immobilières peut être structurée en toute sécurité. Avec transactions de 50 millions cela représente une économie de 6,5 % — 3,25 millions € par transaction.
Vendre les actions de la GmbH immobilière au lieu de la propriété elle-même : 95 % des gains de cession sont exonérés d'impôt sur les sociétés. Dans le cas d'un gain en capital de 10 millions cela signifie environ 2,8 millions € de plus de produits nets.
Les family offices, les investisseurs institutionnels et les banques ont besoin de rapports consolidés pour toutes les GmbH immobilières : NAV, rendement cash-on-cash, TRI, rendements avant/après impôt. Nous livrons d'une simple pression sur un bouton — dans le format requis par le destinataire.
Pour les portefeuilles immobiliers à vocation opérationnelle, la exonération de 85 % ou 100 %. Condition : structuration correcte en tant qu'actifs d'entreprise. Nous construisons la structure à l'avance afin que le changement de génération ne coûte pas 30 % d'impôt sur les successions.
Les investisseurs internationaux doivent démontrer une véritable substance économique depuis l'ATAD/BEPS. Nous établissons la structure de holding allemande en conformité avec la substance — protégée contre l'imposition des sociétés étrangères contrôlées et optimisée pour l'impôt à la source.
Pour des portefeuilles à partir de 10 millions € : À cette échelle, ce n'est pas la commission de gestion qui détermine le rendement, mais la structure fiscale et l'architecture de la transaction. C'est là que se situe notre concentration — un seul modèle de transaction de partage optimisé amortit le mandat sur des décennies.
Structure tarifaire basée sur l'effort et le volume stratégique. Forfaits à prix fixe pour des types de mandats définis, modèles de retenue pour la gestion continue de portefeuille.
Analyse initiale unique de votre portefeuille
Gestion stratégique continue de portefeuille
Acheteur / Vendeur · Mandat individuel
Tous les honoraires nets plus TVA. Volume de mandat minimum : portefeuilles à partir de 10 millions € ou transactions individuelles à partir de 5 millions €. La gestion immobilière classique / la gestion WEG n'est pas proposée — si nécessaire, nous sommes heureux de vous orienter vers notre réseau de partenaires de gestion.
Nous accompagnons les mandats immobiliers à partir d'un volume de portefeuille d'environ 10 millions € ou de transactions individuelles à partir de 5 millions €. Pour des actifs plus petits, l'effort de structuration est rarement rentable — et notre création de valeur ne réside pas dans le volume, mais dans la qualité structurelle. Les bureaux familiaux et les investisseurs institutionnels sont notre groupe cible principal.
Non — délibérément pas. Notre mandat commence là où des décisions structurelles, fiscales et liées aux transactions sont prises. Nous sommes heureux de vous orienter vers une gestion immobilière opérationnelle ou une gestion WEG à partir de notre réseau de partenaires de gestion spécialisés. Ainsi, chacun reste concentré sur ses compétences clés.
Pour les actifs institutionnels, presque toujours oui. La combinaison de l'article 9, n° 1, phrase 2 de la loi GewStG (déduction élargie), de l'article 8b de la loi KStG (cessions exonérées d'impôt à 95 %) et de l'optimisation de la GrESt dans le cadre d'une opération de partage dépasse les actifs privés à toute échelle sérieuse. Cependant, la contribution elle-même est sensible sur le plan fiscal — elle doit être structurée correctement pour éviter de déclencher la révélation de réserves cachées.
Lors de l'acquisition des parts de l'objet GmbH (au lieu de la propriété elle-même), il n'y a généralement pas de taxe sur les transferts immobiliers (GrESt) — tant que plus de 90 % des parts ne sont pas regroupées entre les mains d'une seule personne (§ 1 Abs. 2a/3 GrEStG). Les structures de blocage RETT avec des participations minoritaires résolvent ce problème de manière sécurisée. Dans le cadre de restructurations internes au sein du groupe, le § 6a GrEStG peut s'appliquer. Nous structurons chaque transaction en conséquence dès le départ.
Mandat complet sous NDA. Confidentialité selon le § 203 StGB pour tous les professionnels. Salles de données séparées pour les transactions sensibles, informations échelonnées au sein de l'équipe, canaux de communication discrets — cela est standard pour les mandats de family office et institutionnels, et non une exception.
Parlez-nous de votre portefeuille immobilier – sans engagement, en toute confidentialité, directement. Nous vous montrerons ce qui peut être amélioré.
