Après la correction des taux, le marché immobilier allemand s'est réorganisé : les prix d'achat ont reculé, les loyers ont continué de monter — les rendements initiaux dépassent de nouveau les coûts de financement de nombreux actifs. Qu'un investissement soit viable en 2026 dépend moins du marché que de la structure : régime d'amortissement, forme juridique et planification de sortie déterminent le rendement après impôt davantage que le prix d'acquisition.
Le point de départ : les rendements sont de retour, la sélection demeure
Le marché offre de nouveau un environnement où les calculs fonctionnent : prix plus réalistes, marchés locatifs tendus dans les métropoles, pénurie structurelle de logements due à la faible construction neuve. En même temps, efficacité énergétique et emplacement scindent la classe d'actifs en gagnants et perdants — le besoin de rénovation est aujourd'hui un facteur de prix, pas un sujet secondaire. Pour les acheteurs professionnels, cela signifie : sélection des actifs par le cash-flow plutôt que par l'espoir de plus-value, et structure fiscale avant le rendez-vous chez le notaire.
Le régime d'amortissement : rarement autant d'AfA
- Linéaire : 3 pour cent pour les immeubles résidentiels achevés à partir de 2023 (§ 7 al. 4 EStG) ; bâti existant 2 ou 2,5 pour cent.
- Dégressif : Pour la construction résidentielle neuve avec début de chantier ou contrat d'achat entre le 1er octobre 2023 et le 30 septembre 2029, le § 7 al. 5a EStG autorise 5 pour cent de la valeur résiduelle — avec passage ultérieur à l'amortissement linéaire. Sur les dix premières années, cela cumule environ un tiers de volume d'amortissement en plus que le linéaire (environ 40 au lieu de 30 pour cent de la base).
- Amortissement exceptionnel logement locatif neuf (§ 7b EStG) : 5 pour cent supplémentaires par an pendant les quatre premières années pour les constructions neuves Efficiency House 40 avec label QNG dans les limites de coûts de construction — cumulable avec l'amortissement dégressif.
- Durée d'utilisation résiduelle : Pour les biens existants, une expertise peut établir une durée d'utilisation réelle plus courte et augmenter sensiblement l'amortissement.
L'amortissement dégressif et l'amortissement exceptionnel § 7b dépendent de dates butoirs, de standards d'efficacité et de plafonds de coûts — impossibles à créer après l'acquisition. La stratégie d'amortissement appartient au calcul d'acquisition, pas à la première déclaration fiscale.
La question de structure : en direct, KG ou GmbH
Trois modèles de base se concurrencent :
- Patrimoine privé : plus-values de cession exonérées après dix ans (§ 23 EStG) — imbattable pour les stratégies d'achat-revente, mais revenus courants au barème plein.
- GmbH & Co. KG de gestion patrimoniale : transparente fiscalement, délai de spéculation utilisable, flexible pour les participations familiales.
- GmbH immobilière : Avec la réduction étendue de taxe professionnelle, la charge courante tombe à 15,825 pour cent — et continue de baisser dès 2028 avec l'impôt sur les sociétés. Le prix : l'assujettissement fiscal permanent de la substance. Nous avons quantifié l'arbitrage dans notre article sur la GmbH de gestion patrimoniale .
Pour les transactions plus importantes s'ajoute l'architecture des droits de mutation : les share deals déclenchent les droits si au moins 90 pour cent des parts changent de mains en dix ans (§ 1 al. 2a/2b GrEStG). Et qui cède de l'immobilier d'entreprise devrait connaître la réserve du § 6b avant que le gain ne soit imposé.
Financement et test de résistance
L'époque du financement à un pour cent ne reviendra pas ; en 2026, on calcule avec des hypothèses prudentes : capacité de service de la dette même à un taux de refinancement supérieur au niveau actuel, réserves d'entretien selon l'âge et l'état, plan de capex énergétique sur dix ans. Les investisseurs professionnels modélisent le rendement après impôt sur le cycle complet — acquisition, exploitation, sortie — au lieu de travailler avec des rendements bruts initiaux.
Questions fréquentes
Quand un bien immobilier vaut-il comme placement ?
Lorsque le cash-flow durable est positif après impôts, entretien et taux de refinancement réaliste, et que la structure correspond à la stratégie de sortie. La plus-value est un bonus, pas la base du calcul.
Quel amortissement pour les constructions neuves ?
Linéaire 3 pour cent ; pour les projets démarrés entre octobre 2023 et septembre 2029, au choix dégressif à 5 pour cent de la valeur résiduelle — plus l'amortissement exceptionnel § 7b pour les constructions Efficiency House 40.
Acheter en direct ou via une GmbH ?
La détention privée marque des points avec la cession exonérée après dix ans, la GmbH avec la faible imposition courante des loyers thésaurisés. La réponse dépend de la durée de détention, du besoin de distribution et de la taille du portefeuille.
Plus de 20 ans de pratique du conseil auprès d'entrepreneurs, d'investisseurs et d'entreprises familiales. Les missions fiscales réglementées sont assurées par le cabinet partenaire TABAK Steuerberatung.
Profil du cabinet →Structurer votre investissement immobilier.
Calcul d'acquisition, stratégie d'amortissement, choix de la forme juridique et planification de sortie — nous modélisons votre actif sur le cycle complet.