Celui qui cède un terrain d'exploitation avec profit n'est pas tenu de partager avec le fisc — il peut emporter la plus-value dans son prochain investissement. Le § 6b EStG permet de transférer les réserves latentes issues de ventes de terrains et de bâtiments sur de nouveaux actifs, ou de les placer jusqu'à six ans dans une réserve. En période d'arbitrage actif de portefeuille, cette disposition est l'outil central des réallocations en neutralité fiscale.
Ce qui est éligible
Sont transférables les plus-values issues de la cession de terrains, de cultures sur pied (chez les exploitants agricoles et forestiers), de bâtiments et de bateaux de navigation intérieure inscrits à l'actif immobilisé. Condition essentielle : le bien cédé doit avoir appartenu pendant au moins six ans, sans interruption, à l'actif immobilisé d'un établissement stable situé en Allemagne (§ 6b Abs. 4 EStG). La plus-value peut être imputée directement sur des acquisitions réalisées l'année de la cession ou l'année précédente ; à défaut, une réserve est constituée.
L'architecture des délais
- Quatre ans pour réinvestir dans des terrains ou des bâtiments ;
- six ans, lorsque le réinvestissement porte sur des bâtiments nouvellement construits et que la construction a débuté avant l'expiration de la quatrième année ;
- si le délai expire sans réinvestissement, la réserve est reprise avec augmentation du résultat imposable — majorée de 6 % pour chaque année pleine de son existence (§ 6b Abs. 7 EStG). La réserve n'est donc pas un stationnement, mais une feuille de route.
Les entreprises de personnes peuvent également transférer les plus-values issues de la cession de participations dans des sociétés de capitaux jusqu'à 2 millions d'euros en vertu du § 6b Abs. 10 EStG — vers de nouvelles participations, des biens mobiliers ou des bâtiments. L'ancien plafond de 500 000 euros a été nettement relevé ; nombre de guides plus anciens sont dépassés sur ce point.
Champs d'application stratégiques
- Rotation de portefeuille : cession d'un immeuble d'exploitation valorisé, réinvestissement dans des surfaces logistiques ou de production — sans érosion de substance par une imposition immédiate.
- Transfert de site : les réserves latentes de l'ancien site financent la construction neuve ; le délai de six ans applicable aux constructions neuves offre le temps de bâtir.
- Transmission et restructuration : avant une transmission, les actifs immobiliers peuvent être transférés en neutralité fiscale de l'exploitation opérationnelle vers une société patrimoniale — un levier régulièrement négligé dans les processus de transmission .
- Combinaison avec la stratégie immobilière : les actifs cibles restent soumis aux règles d'amortissement ordinaires — y compris l'amortissement dégressif des immeubles résidentiels, que nous analysons dans notre article L'immobilier comme placement .
Les écueils
- Détention préalable de six ans : vendre trop tôt fait perdre intégralement le bénéfice du régime.
- Transfert uniquement vers l'actif immobilisé d'établissements stables situés en Allemagne ; pour les établissements stables au sein de l'UE, le § 6b Abs. 2a EStG ne prévoit qu'un étalement du paiement de l'impôt.
- Approche personnelle : dans les sociétés de personnes, la réserve se tient au niveau de chaque associé — ce qui ouvre des marges de structuration (transfert entre exploitations d'un même contribuable), mais exige une comptabilité irréprochable.
- Bâtiment vers bâtiment uniquement : les plus-values sur terrains se transfèrent avec plus de souplesse que celles sur bâtiments — la matrice de réinvestissement du § 6b Abs. 1 doit être examinée avant la vente, pas après.
Questions fréquentes
Combien de temps l'imposition peut-elle être différée ?
Jusqu'à quatre ans, et jusqu'à six ans en cas de réinvestissement dans des bâtiments nouvellement construits. Si le transfert intervient dans les délais, la plus-value est durablement reportée sur le nouvel actif — elle ne sera imposée qu'à sa cession ultérieure.
Que coûte une reprise sans réinvestissement ?
Rattrapage d'imposition, majoré de 6 % par année pleine d'existence de la réserve — soit, après quatre ans, un supplément de 24 % sur le montant de la réserve.
Le § 6b s'applique-t-il aussi aux GmbH ?
Oui, sans restriction pour les terrains et les bâtiments. Seul le transfert des plus-values de cession de participations prévu à l'alinéa 10 est réservé aux entreprises de personnes — les sociétés de capitaux recourent pour cela au § 8b KStG (loi allemande de l'impôt sur les sociétés).
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